--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Těšetice, okres Znojmo | Rodinný dům 3+1 + 4+1 | 168 m² (zastavěná plocha) / 1 812 m² (pozemek) | 7 424 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Těšetice, okres Znojmo | | Dispozice | 3+1 (Dům č. 1) + 4+1 (Dům č. 2) | | Užitná plocha | 168 m² (zastavěná plocha) | | Pozemek | 1 812 m² | | Cena nabídková | 7 424 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | 44 190 Kč/m² | | Typ stavby | Rodinný dům (2 samostatné domy) | | Stav | Částečně rekonstruovaný (Dům č. 2 - nová střecha 2023, zateplení) | | Vytápění | Plynový kotel (Dům č. 2), neznámé (Dům č. 1) | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA **🔴 Kritické vady a rizika:** - **Stav Domu č. 1:** Z fotek a popisu není jasný stav elektroinstalace, topení, koupelny ani střechy. Hrozí nutnost kompletní rekonstrukce (odhad 300–500 tis. Kč). - **Vlhkost a plísně:** Z fotek nelze posoudit, zda se v domech vyskytuje vlhkost nebo plísně. Doporučuje se odborná prohlídka, zejména v sklepních prostorách. - **Stáří konstrukcí:** Dům č. 1 může mít zastaralé rozvody (voda, elektřina, plyn) a nedostatečnou izolaci. To může znamenat vysoké náklady na opravy. - **Nepřesná dispozice:** Dům č. 1 má malou koupelnu (5,4 m²), což může být nepraktické pro trvalé bydlení. - **Zastaralé topení:** Pokud Dům č. 1 nemá moderní topení (např. plynový kotel), bude nutná výměna (odhad 80–150 tis. Kč). **🟡 Středně důležité vady:** - **Garáže a dílny:** Stav garáží a dílen není z fotek jasný. Mohou vyžadovat opravy nebo úpravy pro využití. - **Kanalizace a vodovod:** I když je nemovitost napojena na obecní sítě, stav vnitřních rozvodů není znám. - **Přístup k nemovitosti:** Z fotek nelze posoudit, zda je přístupová cesta v dobrém stavu nebo zda je sdílená s jinými pozemky. - **Povodňové riziko:** Lokalita může být ohrožena povodněmi (viz sekce 6). --- ### 2. HODNOCENÍ CENY **Tržní Kč/m²:** - Průměrná cena rodinných domů v okolí Znojma se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalit). - Nabídková cena **44 190 Kč/m²** se jeví jako **odpovídající**, ale s ohledem na nutné opravy v Domě č. 1 může být **mírně nadhodnocená**. **Maximální nabídková cena:** - **6 200 000 Kč** (sleva cca **16 %** oproti nabídkové ceně). - Odhadované náklady na opravy (Dům č. 1): **400 000–600 000 Kč**. - Rezerva pro vyjednávání: **5 %** (370 000 Kč). **CELKOVÁ INVESTICE:** | Položka | Částka (Kč) | |-----------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 7 424 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 296 960 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Opravy (Dům č. 1) | 400 000–600 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **8 150 960–8 350 960** | **Hodnota po rekonstrukci:** - Po kompletní rekonstrukci Domu č. 1 by hodnota nemovitosti mohla dosáhnout **8 500 000–9 500 000 Kč** (v závislosti na kvalitě provedených prací). --- ### 3. YIELD A ROI **Odhadovaný nájem:** - **Dům č. 1 (3+1):** 8 000–12 000 Kč/měsíc. - **Dům č. 2 (4+1):** 12 000–16 000 Kč/měsíc. - **Celkový nájem (oba domy):** 20 000–28 000 Kč/měsíc. | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Roční příjem hrubý | 240 000–336 000 Kč | | Celková investice | 8 150 960–8 350 960 Kč | | Hrubý yield | **2,9–4,1 %** | | Čistý yield (po nákladech) | **2,2–3,1 %** | | Prostá návratnost (payback) | **25–38 let** | --- ### 4. BODOVACÍ TABULKA | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | Lokalita | 4/5 | Dobrá dostupnost Znojma a Brna, ale venkovská oblast s nižší likviditou. | | Stav | 3/5 | Dům č. 2 v dobrém stavu, Dům č. 1 vyžaduje rekonstrukci. | | Cena | 3/5 | Cena odpovídá trhu, ale s ohledem na opravy je potřeba slevit. | | Potenciál | 4/5 | Vysoký potenciál pro vícegenerační bydlení nebo pronájem. | | **SKÓRE** | **3,5/5** | **Podmíněně doporučeno** (po vyjednání ceny a prověření stavu). | --- ### 5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB - **Povodňové riziko:** Lokalita Těšetice se nachází v blízkosti menších vodních toků. Doporučuje se ověřit povodňové riziko na [ČHMÚ](https://www.chmi.cz) nebo v územním plánu obce. - **PENB:** **PENB chybí**. Doporučuje se vyžádat energetický průkaz pro oba domy, zejména pro Dům č. 1. --- ### 6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU - **Tvar a orientace pozemku:** Pozemek o výměře 1 812 m² je prostorný, ale z fotek nelze přesně posoudit jeho tvar a využitelnost. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Hranice pozemku:** Z fotek nelze posoudit, zda jsou hranice pozemku jasně vymezeny. Doporučuje se geodetické zaměření. - **Věcná břemena:** Data z katastru nejsou k dispozici. Je nutné ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Přístupová cesta:** Z fotek nelze posoudit, zda je přístupová cesta v dobrém stavu nebo zda je sdílená s jinými pozemky. --- ### 7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI - **Podmínky předání:** Doporučuje se sjednat předání nemovitosti až po provedení všech nezbytných oprav (zejména v Domě č. 1) a po ověření právního stavu v katastru. - **Smluvní pokuta:** Doporučuje se zahrnout do kupní smlouvy smluvní pokutu za prodlení ve výši **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení**. --- ### 8. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO 1. Jaký je přesný stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů v Domě č. 1? 2. Byla v minulosti nemovitost postižena vlhkostí, plísněmi nebo povodněmi? 3. Jsou k dispozici projekty nebo dokumentace k rekonstrukci Domu č. 2 (střecha, zateplení)? 4. Jaký je právní stav pozemku? Jsou na něm věcná břemena nebo zástavní práva? 5. Je možné získat energetický průkaz (PENB) pro oba domy? 6. Jaký je stav garáží a dílen? Byly v minulosti využívány pro podnikání? 7. Jsou k dispozici protokoly o revizích plynového kotle a elektroinstalace? --- ### 9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR **Technický stav:** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | Střecha (Dům č. 1) | ⚠️ | Stav nejasný, doporučuje se odborná prohlídka. | | Střecha (Dům č. 2) | ✅ | Nová střecha z roku 2023. | | Fasáda | ⚠️ | Dům č. 2 zateplený, Dům č. 1 nejasný stav. | | Okna | ⚠️ | Stav oken v Domě č. 1 nejasný, Dům č. 2 pravděpodobně v pořádku. | | Elektrorozvody | ⚠️ | Stav nejasný, pravděpodobně zastaralé (zejména Dům č. 1). | | Topení | ⚠️ | Dům č. 2 plynový kotel, Dům č. 1 nejasný stav. | | Koupelna (Dům č. 1) | ⚠️ | Malá koupelna (5,4 m²), pravděpodobně zastaralá. | | Koupelna (Dům č. 2) | ✅ | V dobrém stavu, nová. | | Vlhkost / plísně | ⚠️ | Nelze posoudit z fotek, doporučuje se prohlídka. | | Kanalizace / vodovod | ✅ | Napojeno na obecní sítě, stav vnitřních rozvodů nejasný. | **Katastr:** - Data z katastru nejsou k dispozici. Je nutné ověřit: - **Zástavní práva:** Zda na nemovitosti neváznou hypotéky nebo exekuce. - **Věcná břemena:** Zda na pozemku nejsou práva třetích osob (např. právo průchodu). - **Skutečná výměra pozemku:** Zda odpovídá údajům v inzerátu. --- ### 10. VERDIKT **🟡 VYJEDNÁVAT – podmíněně doporučeno pro vícegenerační bydlení nebo investici** **Odůvodnění:** - ✅ **Výhody:** Dům č. 2 je v dobrém stavu a připraven k okamžitému nastěhování. Pozemek je prostorný a nabízí možnosti rozšíření nebo využití pro zahradu či podnikání. - ✅ **Potenciál:** Nemovitost je ideální pro vícegenerační bydlení nebo pronájem obou domů. - ⚠️ **Nevýhody:** Dům č. 1 vyžaduje rekonstrukci, což znamená dodatečné náklady a čas. Stav některých částí nemovitosti (elektřina, topení, vlhkost) není jasný. - ⚠️ **Rizika:** Chybějící data z katastru a PENB zvyšují nejistotu ohledně právního a technického stavu. **Maximální rozumná nabídková cena:** **6 200 000 Kč** (sleva **1 224 000 Kč / 16,5 %** oproti nabídkové ceně). **Co prověřit před koupí:** - Právní stav v katastru nemovitostí (zástavní práva, věcná břemena). - Technický stav Domu č. 1 (elektřina, topení, vlhkost, střecha). - Energetický průkaz (PENB) pro oba domy. - Povodňové riziko lokality. - Skutečnou výměru pozemku a jeho hranice. --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a konzultace s odborníky.*

--- ## **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Leska Horní, Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **210 m² užitné plochy / 1 378 m² pozemku** | **6 490 000 Kč** --- ### 📋 **1. ZÁKLADNÍ PARAMETRY** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Leska Horní, Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 210 m² | | Pozemek | 1 378 m² | | Cena nabídková | 6 490 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **30 905 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům | | Stav | Existující, částečně rekonstruovaný (dle prohlídky) | | Vytápění | Kotel na tuhá paliva + elektrický kotel (nový) | | Zdroj vody | Studna | | Odpad | Jímka | | Energetická náročnost | G (PENB chybí) | | Zdroj | Sreality | --- ### **2. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** ⚠️🔴 #### **🔴 Kritické vady (nutno řešit před koupí nebo výrazně slevnit)** - **Schodiště a dispozice**: Dům je popisován jako "samý schody" — nevhodné pro seniory nebo osoby s omezenou pohyblivostí. Dispozice 4+1 je pro kupujícího (dle zápisu z prohlídky) **nevyhovující**. - **Studna**: Nutnost **laboratorního rozboru vody** před koupí (riziko kontaminace, bakterií, chemických látek). - **Odpad**: Jímka místo kanalizace — **pravidelné náklady na vývoz** (5 000–15 000 Kč/měsíc dle frekvence). - **Střecha a fasáda**: Z fotek není zřejmý stav střechy (nutno ověřit při prohlídce — riziko zatékání, plísně). - **Elektroinstalace**: Starší rozvody (z fotek není jasné, zda byly částečně nebo úplně obnoveny). - **Vlhkost**: Sklep a spodní partie domu mohou být náchylné k vlhkosti (typické pro svahovité pozemky). - **Kotel na tuhá paliva**: Starší technologie, ekologicky nevyhovující (nutná výměna za plynový/TČ — náklady **150 000–400 000 Kč**). - **PENB třída G**: Vysoké náklady na energie (možná nutnost zateplení, výměny oken — **300 000–800 000 Kč**). - **Garáž a dílna**: Částečně v havarijním stavu (dle fotek — opotřebované stěny, neorganizovaný prostor). #### **🟡 Středně důležité vady (ověřit při prohlídce)** - **Stav oken**: Starší dřevěná nebo plastová okna (nutno zkontrolovat těsnění, izolační vlastnosti). - **Koupelna a kuchyň**: Starší vybavení (nutná částečná nebo kompletní rekonstrukce — **100 000–300 000 Kč**). - **Podsklepení**: Částečné podsklepení může znamenat riziko vlhkosti nebo statických problémů. - **Zastřešený úložný prostor**: Částečně zchátralý (dle fotek — nutná oprava střechy a konstrukce). - **Vinný sklep**: Zasazený do svahu — riziko zatékání nebo plísní. --- ### **3. HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **Znojmě a okolí**: **35 000–45 000 Kč/m²** (dle aktuálních inzerátů a tržních dat). - **Tato nemovitost**: **30 905 Kč/m²** — **cena je podprůměrná**, ale odráží **nutné investice do rekonstrukce a technického stavu**. #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 490 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 259 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | **Opravy a rekonstrukce** | **800 000–1 500 000**| | - Výměna kotle | 200 000–400 000 | | - Zateplení + výměna oken | 300 000–800 000 | | - Rekonstrukce koupelny/kuchyně | 100 000–300 000 | | - Oprava střechy/garáže | 100 000–200 000 | | - Elektroinstalace | 100 000–200 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **7 580 000–8 280 000** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **4 800 000–5 200 000 Kč** | | **Vyjednávací prostor** | **1 290 000–1 690 000 Kč (20–26 %)** | #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletní rekonstrukci (zateplení, výměna oken, kotle, koupelny) by nemovitost mohla dosáhnout **tržní hodnoty 7 500 000–8 500 000 Kč**. --- ### **4. YIELD A ROI** #### **Odhad nájmu** - **Dlouhodobý pronájem (4+1)**: **20 000–28 000 Kč/měsíc** (dle stavu a lokalit). - **Roční hrubý příjem**: **240 000–336 000 Kč**. - **Roční čistý příjem (po nákladech ~25 %)**: **180 000–252 000 Kč**. | Položka | Hodnota | |------------------------|-----------------------------| | **Hrubý yield** | **2,9–4,1 %** | | **Čistý yield** | **2,2–3,1 %** | | **Prostá návratnost** | **30–46 let** | > **Poznámka**: Yield je nízký — nemovitost **není ideální pro investici do pronájmu**, spíše pro **vlastní bydlení nebo rekonstrukci s následným prodejem**. --- ### **5. BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 4/5 | Klidná oblast, blízko přírody, ale vzdálenost od centra Znojma (~3 km). | | **Stav** | 2/5 | Starší dům s nutnými rekonstrukcemi (kotel, okna, vlhkost, dispozice). | | **Cena** | 3/5 | Podprůměrná cena, ale vysoké náklady na opravy. | | **Potenciál** | 3/5 | Po rekonstrukci může výrazně stoupnout hodnota, ale dispozice je nevhodná. | | **SKÓRE** | **3/5** | **Průměrná nemovitost s vysokými náklady na uvedení do provozuschopného stavu.** | --- ### **6. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: Lokalita **Leska Horní** leží v blízkosti potoka — **nutno ověřit v [Povodňovém informačním systému ČR](https://www.povis.cz/)**. Svahovitý terén snižuje riziko, ale neeliminuje ho. - **PENB**: **Chybí** — nutno vyžádat od prodávajícího (třída G značí vysoké náklady na energie). --- ### **7. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku**: - Velký pozemek (1 378 m²) s **mírným svahem** — vhodný pro zahradu, ale náročný na údržbu. - **Západní orientace** — slunce odpoledne, ale svah může způsobovat stínění. - **Hranice pozemku**: Z fotek není jasné, zda jsou hranice jasně vymezeny (nutno ověřit v katastru). - **Věcná břemena**: **Nelze ověřit** (data z katastru nejsou k dispozici) — **kritické ověřit před koupí** (průchod, vedení sítí, právo cesty). - **Přístup**: Dům je přístupný po místní komunikaci, ale **vjezd do garáže je strmý** (riziko pro nízká auta nebo v zimě). - **Studna**: **Doporučen laboratorní rozbor vody** (riziko bakterií, dusičnanů, těžkých kovů). --- ### **8. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně **fyzické předání do 30 dnů od podpisu smlouvy**. - **Doporučení**: - Smluvní pokuta za prodlení (např. **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení**). - Předání **s čistým výpisem z katastru** (bez zástavních práv a věcných břemen). - Předání **protokolu o rozboru vody ze studny**. --- ### **9. DUE DILIGENCE — OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Proč se nemovitost prodává?** (Dědictví, finanční potíže, změna bydliště?) 2. **Jaké jsou průměrné měsíční náklady na energie?** (Elektřina, topení, vývoz jímky?) 3. **Kdy byla naposledy měněna střecha, okna a elektroinstalace?** 4. **Jsou k dispozici nějaké projekty nebo povolení pro rekonstrukci?** (Např. zateplení, výměna kotle?) 5. **Byly v minulosti problémy s vlhkostí, zatékáním nebo plísněmi?** (Zejména ve sklepě a vinném sklepě?) 6. **Je studna sdílená s jinými nemovitostmi?** (Pokud ano, jaké jsou podmínky?) 7. **Jsou na pozemku nějaká věcná břemena nebo omezení?** (Právo cesty, vedení sítí?) 8. **Kdy byla naposledy čistěna jímka a jaká je její kapacita?** 9. **Je k dispozici energetický průkaz (PENB)?** (Pokud ne, proč?) 10. **Byly v domě prováděny nějaké nelegální stavební úpravy?** (Např. bez stavebního povolení?) --- ### **10. TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav (tabulka)** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Z fotek nelze posoudit — nutno ověřit při prohlídce (riziko zatékání). | | **Fasáda** | ⚠️ | Starší, ale udržovaná — nutno zkontrolovat zateplení. | | **Okna** | ⚠️ | Starší dřevěná/plastová — nutno zkontrolovat těsnění a izolační vlastnosti. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ | Starší rozvody — nutno ověřit, zda byly částečně obnoveny. | | **Topení** | 🔴 | Kotel na tuhá paliva (starý) + nový elektrický kotel — **nutná výměna**. | | **Koupelna** | ⚠️ | Starší vybavení — nutná rekonstrukce. | | **Vlhkost/plísně** | ⚠️ | Riziko ve sklepě a spodních partiích (svahovitý pozemek). | | **Kanalizace** | 🔴 | Jímka — **pravidelné náklady na vývoz**. | | **Voda** | ⚠️ | Studna — **nutný rozbor vody**. | | **PENB** | 🔴 | Chybí — **třída G značí vysoké náklady na energie**. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: **Nelze ověřit** (data z katastru nejsou k dispozici). - **Věcná břemena**: **Nelze ověřit** — **kritické ověřit před koupí** (právo cesty, vedení sítí). - **Doporučení**: - Zkontrolovat **výpis z katastru nemovitostí** na [nahlížení.cuzk.cz](https://nahlizenidokn.cuzk.cz/). - Ověřit **skutečnou výměru pozemku** (možný rozdíl oproti inzerátu). - Zkontrolovat **druh pozemku** (zastavěná plocha, zahrada, orná půda). --- ### **11. VERDIKT** 🟡 **🟡 VYJEDNÁVAT — podmíněně doporučuji ke koupi pouze pro vlastní bydlení s rozpočtem na rekonstrukci** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - **Atraktivní lokalita** (klid, blízko přírody, dobrá dostupnost do centra Znojma). - **Velký pozemek** (1 378 m²) s možností zahradničení nebo rozšíření. - **Nízká nabídková cena** (podprůměrná Kč/m² pro Znojmo). - **Možnost zvýšení hodnoty** po kompletní rekonstrukci. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Nevhodná dispozice** (mnoho schodů, 4+1 nemusí vyhovovat všem). - **Vysoké náklady na rekonstrukci** (kotel, zateplení, okna, koupelna, elektroinstalace). - **Studna a jímka** (nutný rozbor vody a pravidelné náklady na vývoz). - **Chybějící PENB** (třída G = vysoké náklady na energie). - **Nelze ověřit věcná břemena a zástavní práva** (riziko právních komplikací). #### **Maximální rozumná nabídková cena**: **4 800 000–5 200 000 Kč** (o **20–26 % nižší** než nabídková cena). #### **Doporučení před koupí:** 1. **Provést odbornou prohlídku** (střecha, vlhkost, elektroinstalace, statika). 2. **Zajistit laboratorní rozbor vody ze

--- ## **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Štítary, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **150 m² (užitná plocha) / 2126 m² (pozemek)** | **6 900 000 Kč** --- ### 📋 **1. ZÁKLADNÍ PARAMETRY** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Štítary, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 150 m² | | Pozemek | 2126 m² | | Cena nabídková | 6 900 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **46 000 Kč/m²** | | Typ stavby | Cihlová | | Stav | Velmi dobrý | | Vytápění | Z dat nelze určit | | Zdroj | Sreality | --- ### **2. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **⚠️ Vady a rizika z fotek a popisu:** - **Střecha:** - Z fotek nelze jednoznačně posoudit stav krytiny, krokví ani izolace. Doporučuje se odborná prohlídka (riziko zatékání, plísní nebo vysokých nákladů na výměnu). - **Elektroinstalace a rozvody:** - Z fotek není patrné stáří elektroinstalace. Starší rozvody (před 20 lety) mohou znamenat riziko požáru nebo nutnost kompletní výměny (náklady 100–200 tis. Kč). - **Vlhkost a plísně:** - Na fotkách nejsou viditelné známky vlhkosti, ale sklep nebo spodní partie domu je třeba zkontrolovat (riziko strukturálních problémů a zdravotních komplikací). - **Topení:** - Typ topení není uveden. Pokud se jedná o starý kotel na tuhá paliva, může být neekonomický a ekologicky nevyhovující (náklady na výměnu 100–300 tis. Kč). - **Kanalizace a vodovod:** - Není jasné, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. Septik může znamenat vyšší provozní náklady a riziko znečištění podzemních vod. - **Pozemek:** - Velká plocha pozemku (2126 m²) může být výhodou, ale také znamená vyšší náklady na údržbu (sečení, úklid, oplocení). - Část pozemku je označena jako potenciální stavební parcela — je třeba ověřit, zda je skutečně možné parcelaci provést (územní plán, přístupová cesta, inženýrské sítě). - **Stavební povolení a kolaudace:** - Není uvedeno, zda má dům platné kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby. Bez něj nelze nemovitost legálně užívat ani prodat. - **Energetická náročnost (PENB):** - PENB není uveden. Starší domy bez zateplení a moderních oken mohou mít třídu D nebo horší, což znamená vysoké náklady na energie. #### **🔴 Kritická rizika:** - Chybějící kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby. - Nejasný stav střechy a elektroinstalace. - Neznámý typ topení a jeho stáří. - Chybějící PENB (energetický průkaz). --- ### **3. HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²):** - Průměrná cena rodinných domů v obci **Štítary a okolí** se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokality). - Nabídková cena **46 000 Kč/m²** se jeví jako **mírně nadprůměrná**, ale vzhledem k velikosti pozemku a možnosti parcelace může být oprávněná. #### **Finanční kalkulace:** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 900 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 276 000 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | Odhadované opravy a úpravy* | 300 000–600 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **7 506 000–7 806 000** | *_Poznámka: Opravy zahrnují výměnu elektroinstalace, topení, kontrolu střechy a případné zateplení._ #### **Maximální rozumná nabídková cena:** - **5 800 000–6 100 000 Kč** (sleva **12–16 %** oproti nabídkové ceně). - **Odůvodnění:** Nutnost prověření technického stavu, chybějící PENB a riziko skrytých vad. #### **Hodnota po rekonstrukci:** - Po kompletní rekonstrukci (elektřina, topení, zateplení, nová koupelna) by hodnota nemovitosti mohla dosáhnout **8 000 000–9 000 000 Kč**. --- ### **4. YIELD A ROI** #### **Odhadovaný nájem:** - Dlouhodobý pronájem (rodina): **25 000–30 000 Kč/měsíc**. - Roční hrubý příjem: **300 000–360 000 Kč**. - Čistý příjem (po odečtení nákladů ~25 %): **225 000–270 000 Kč/rok**. #### **Výnosnost (yield):** | Položka | Hodnota | |-----------------------|-----------------------------| | Hrubý yield | **3,8–4,6 %** | | Čistý yield | **2,9–3,5 %** | | Návratnost investice | **28–35 let** | --- ### **5. BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | Lokalita | 3/5 | Klidná obec, ale vzdálená od větších měst (Znojmo ~20 km). Omezená občanská vybavenost. | | Stav | 3/5 | Dům je v dobrém stavu, ale chybí informace o klíčových prvcích (střecha, elektro, topení). | | Cena | 3/5 | Cena je mírně nadprůměrná, ale odůvodnitelná velikostí pozemku a potenciálem parcelace. | | Potenciál | 4/5 | Velký pozemek s možností parcelace a rozšíření. | | **SKÓRE** | **3,3/5** | **🟡 Podmíněně doporučeno** — nutné ověřit technický stav a právní aspekty. | --- ### **6. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko:** - Lokalita **Štítary** není podle dostupných dat v povodňové zóně. Doporučuje se ověřit na [ČHMÚ](https://www.chmi.cz) nebo v územním plánu obce. - **PENB:** - **PENB chybí** — nutné vyžádat od prodávajícího. Bez něj nelze posoudit energetickou náročnost a náklady na vytápění. --- ### **7. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku:** - Velký pozemek (2126 m²) s možností parcelace. Tvar je obdélníkový, což usnadňuje využití. - Orientace není z fotek jasná, ale vzrostlé stromy mohou znamenat stínění. - **Hranice pozemku:** - Pozemek je oplocen, ale je třeba ověřit, zda hranice odpovídají katastrálnímu záznamu. - **Věcná břemena:** - Z katastru nejsou dostupná data. Je třeba ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo cesty, vedení inženýrských sítí). - **Přístup:** - Pozemek má samostatný vjezd, což je výhoda. Je třeba ověřit, zda je přístupová cesta na vlastním pozemku nebo zda vede přes cizí pozemek (riziko věcného břemene). --- ### **8. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy:** - Doporučuje se uvést: - **Fyzické předání** do 30 dnů od podpisu smlouvy. - **Právní předání** (vklad do katastru) do 60 dnů. - **Záruku za skryté vady** (minimálně 2 roky). - **Smluvní pokuta za prodlení:** - Doporučuje se sjednat pokutu ve výši **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení** (max. 5 % z kupní ceny). --- ### **9. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Má dům platné kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** 2. **Jaký je typ a stáří topení? Byla v posledních 10 letech provedena výměna kotle nebo rozvodů?** 3. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci, nebo má septik? Jak často se septik vyprazdňuje?** 4. **Jaký je stav střechy (krytina, krokve, izolace)? Byla v posledních 5 letech provedena oprava?** 5. **Jaký je stav elektroinstalace? Byla v posledních 20 letech provedena výměna rozvodů?** 6. **Je k dispozici energetický průkaz (PENB)? Jaká je energetická třída domu?** 7. **Jsou na pozemku nebo domě věcná břemena (právo cesty, vedení sítí, nájemní práva)?** 8. **Je možné parcelovat pozemek? Je pozemek zahrnut v územním plánu jako stavební parcela?** 9. **Byly v domě v minulosti problémy s vlhkostí nebo plísněmi?** 10. **Jaké jsou průměrné náklady na energie (elektřina, topení, voda) za poslední rok?** --- ### **10. TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav (tabulka):** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | Střecha | ⚠️ | Nelze posoudit z fotek — nutná prohlídka. | | Fasáda | ✅ | Vypadá udržovaně, ale je třeba ověřit zateplení. | | Okna | ✅ | Vypadá moderně, pravděpodobně plastová. | | Elektrorozvody | ⚠️ | Nelze posoudit — nutná revize. | | Topení | ⚠️ | Typ a stáří není známo. | | Koupelna | ✅ | Vypadá moderně a čistě. | | Vlhkost / plísně | ⚠️ | Nutné ověřit při prohlídce (zejména sklep a spodní partie). | | Kanalizace / vodovod | ⚠️ | Nutné ověřit typ (veřejná síť vs. septik). | | PENB | 🔴 | Chybí — nutné vyžádat. | #### **Katastrální údaje:** - **Zástavní práva:** Nelze ověřit (data z katastru nejsou k dispozici). - **Věcná břemena:** Nelze ověřit (nutné zkontrolovat výpis z katastru). - **Doporučení:** Před podpisem smlouvy získat **aktuální výpis z katastru nemovitostí** a ověřit: - Zástavní práva (hypotéky, exekuce). - Věcná břemena (právo cesty, vedení sítí). - Skutečnou výměru pozemku a domu. --- ### **11. VERDIKT** **🟡 PODMÍNĚNĚ DOPORUČENO** — **pro vlastní bydlení nebo investici s potenciálem parcelace.** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody:** - Velký pozemek s možností parcelace a rozšíření. - Dům je v dobrém stavu (dle fotek) a připraven k nastěhování. - Klidná lokalita s možností soukromí. - Potenciál pro zvýšení hodnoty po rekonstrukci. ⚠️ **Nevýhody a rizika:** - Chybějící klíčové informace (PENB, kolaudace, stav střechy, elektroinstalace, topení). - Nutnost prověřit právní a technický stav. - Vyšší náklady na údržbu velkého pozemku. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **5 800 000–6 100 000 Kč** (sleva **12–16 %** oproti nabídkové ceně). #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby.** 2. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 3. **Energetický průkaz (PENB).** 4. **Stav střechy, elektroinstalace a topení** (odborná prohlídka). 5. **Typ kanalizace a vodovodu** (veřejná síť vs. septik). 6. **Možnost parcelace pozemku** (územní plán, přístupová cesta). 7. **Průměrné náklady na energie** za poslední rok. 8. **Historie vlhkosti a plísní** v domě. --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a konzultace s odborníky před podpisem kupní smlouvy.*

# Prodej rodinného domu 210 m², pozemek 359 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,290,000 Kč Lokalita: Kostelní, Miroslav Dispozice: 4+1 Plocha: 210 m² Pozemek: 359 m² ## Popis SLEVA 400 000 Kč !!! Hledáte komfortní rodinné bydlení s dostatkem prostoru, soukromí a skvělou dostupností? Tento dvoupodlažní rodinný dům v Miroslavi o podlahové ploše cca 210 m2 nabízí ideální kombinaci pohodlí, funkčnosti a dalšího rozvojového potenciálu. Dům prošel kompletní rekonstrukcí před pouhými 4 lety, je zateplený, ve velmi dobrém technickém stavu a připravený k okamžitému nastěhování. Dispozice 4+1: 4 samostatné pokoje + samostatná kuchyně koupelna, WC, technické zázemí a podkroví připravené k vybudování další obytné plochy. Velkým benefitem je soukromá zahrada s pergolou, která poskytuje ideální prostor pro relax, rodinná setkání i letní grilování. Zahrada nabízí dostatek soukromí a klidu. Součástí je garáž o velikosti cca 20 m² přímo vedle domu a další dvě parkovací místa před garáží, což ocení nejen větší rodina, ale i návštěvy. Miroslav nabízí kompletní občanskou vybavenost, školy, školky, obchody, lékaře i výborné dopravní spojení směrem na Znojmo a Brno. Ideální volba pro rodinu hledající pohodové bydlení s prostorem a možností dalšího rozšíření. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je v současné době v přípravě, proto je dle zákona dočasně uváděna energetická třída G. Pro více informací mě kontaktujte a domluvte si prohlídku. Prodávající si vyhrazuje právo vybrat kupujícího na základě jím zvolených kritérií.

# Prodej rodinného domu 100 m², pozemek 943 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,890,000 Kč Lokalita: Dyje, okres Znojmo Dispozice: 4+1 Plocha: 100 m² Pozemek: 943 m² Stav: Velmi dobrý Konstrukce: Smíšená ## Popis K prodeji nabízíme moderní samostatně stojící jednopodlažní dům o dispozici 4+1, který se nachází v klidné části obce Dyje vzdálené 5 km od města Znojma. Dům byl kolaudován v roce 2005 a díky pečlivé údržbě je nemovitost ve velmi dobrém technickém stavu bez dalších investic. Bezbariérový přístup přináší maximální komfort pro každodenní bydlení. Dispozice nabízí přehledné a funkční uspořádání, dominantou domu je prostorný obývací pokoj propojený s kuchyní a francouzským oknem orientovaným do zahrady. Součástí jsou tři samostatné pokoje, koupelna, samostatné WC a vstupní chodba. Celkové řešení poskytuje komfortní bydlení bez zbytečně nevyžitých ploch. Na dům navazuje terasa se vstupem do sklepa a technické místnosti. Z chodby je umožněn vchod do prostorné garáže pro dvě auta. Dům je napojen na veškeré IS. Vytápění a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem. Další variantou je vytápění prostřednictvím krbu s rozvodem do jednotlivých místností. Jímka zachycující dešťovou vodu slouží ke splachování WC a zalévání zahrady. Pozemek o celkové výměře 943 m2 nabízí dostatek soukromí i prostoru. Zahrada je rovinatá a pečlivě udržovaná. Najdeme zde okrasné jezírko, travnatou plochu, venkovní posezení ke grilování, dílnu, dřevník a plechový sklad. Zahrada je celooplocená, zajišťující klid a bezpečí. Obec Dyje je díky IDS a vlakovému spojení velice dobře dostupná do města Znojma. Průkaz enrgetické náročnosti : G* (zpracovává se).

# Prodej rodinného domu 129 m², pozemek 446 m² Typ: House | Nabídka: Sale Lokalita: Oblekovická, Znojmo - Oblekovice Dispozice: 6+1 Plocha: 129 m² Pozemek: 446 m² Konstrukce: Cihla ## Popis Prodej rodinného domu 6+1se stodolou – Znojmo, Oblekovice Hledáte dům, který spojuje klid venkova, výbornou dostupnost do města a široké možnosti přizpůsobení podle vašich představ? Pak by vás mohl zaujmout tento prostorný rodinný dům s obytným podkrovím v oblíbené části Znojma – Oblekovice. Základní informace: - Typ nemovitosti: Rodinný dům s obytným podkrovím - Dispozice: 6+1 - Užitná plocha domu: 153,81 m² - Celková užitná plocha s příslušenstvím: 257,65 m² - Obytná plocha: 129,57 m² - Materiál: Cihlová stavba Popis nemovitosti: Nabízený dům se nachází v klidné, rezidenční části Oblekovic, která je vyhledávaná pro své příjemné prostředí, přátelskou atmosféru a bezproblémovou dostupnost do centra Znojma. Stavba již prošla částečnou rekonstrukcí – nové krovy, opravená střecha a zateplení podkrovní části zajišťují kvalitní základ a přípravu pro dokončení dle vašich představ. Podkroví je aktuálně ve fázi rekonstrukce, což vám dává unikátní možnost vytvořit si moderní a útulný obytný prostor přesně podle svých potřeb. Dům je vytápěn centrálním plynovým kotlem, umístěným přímo v objektu. Praktické rozdělení prostoru zajišťuje samostatná kotelna a dílna, ideální pro kutily nebo pro uložení nářadí a technického vybavení. Další přidaná hodnota: Součástí nemovitosti je kvalitní stodola, která poskytuje rozsáhlé možnosti využití – ať už ji přetvoříte v garáž, domácí dílnu, skladovací prostor nebo prostor pro vaše podnikání, jistě oceníte její velikost i stav. K domu je k dispozici i přepracovaná projektová dokumentace, která vám může výrazně usnadnit dokončení rekonstrukce nebo další úpravy podle vašeho vkusu Lokalita Oblekovice: Oblekovice jsou poklidná část Znojma, která nabízí ideální rovnováhu mezi venkovským klidem a městským komfortem. V místě se nachází základní občanská vybavenost, dobré dopravní spojení a příroda doslova na dosah. Ideální lokalita pro rodiny, páry i ty, kdo hledají zázemí s potenciálem dalšího rozvoje. Shrnutí: - Částečně zrekonstruovaný cihlový rodinný dům - Obytné podkroví připravené k dokončení - Prostorná stodola s mnoha možnostmi využití - Samostatná kotelna a dílna - Klidná, dobře dostupná lokalita Pokud hledáte dům, který má pevné základy, možnost osobitého dokončení a zároveň nabízí klid i dostatek prostoru pro život i práci, pak vás tato nemovitost rozhodně osloví. Pro více informací nebo domluvení prohlídky nás neváhejte kontaktovat – rádi vám celý dům osobně představíme.

# Analýza rodinného domu – Dyje, okres Znojmo **Datum analýzy:** 15. 3. 2026 **Zdroj:** Sreality | **Stav inzerátu:** Liked **Cena:** 5 250 000 Kč | **Plocha domu:** 120 m² | **Pozemek:** 1 128 m² **Konstrukce:** Dřevo | **Stav:** Před rekonstrukcí | **PENB:** G --- ## 1. Lokalita Dyje je malá obec (~800 obyvatel) ležící přímo na okraji Znojma, asi 3 km od centra. Poloha je výjimečná – sousedí s CHKO/NP Podyjí, v blízkosti je řeka Dyje a cyklostezka Dyje–Tasovice. Obec má základní vybavenost (obchod, hospoda, hřiště do 5 min chůze), MHD/autobus i vlak. Z dronových snímků jde vidět klidná vesnická zástavba s otevřenou krajinou vinic a lesů. **Negativum lokality:** Dům stojí bezprostředně vedle barokního farního kostela sv. Martina – hrozí hluk zvonů (ráno, poledne, večer). Toto je nutné osobně ověřit při prohlídce. --- ## 2. Exteriér a stav budovy ### Střecha Z fotek vypadá jako **nová** – tmavě červené tašky ve velmi dobrém stavu, odpovídá tvrzení inzerátu o nedávné rekonstrukci. Pozitivní. ### Fasáda **Nezateplená, holý beton/hrubá omítka bez povrchové úpravy.** Objekt evidentně čeká na finální fasádu. S ohledem na PENB G je zateplení absolutní prioritou pro snížení provozních nákladů. ### Vstup Nové plastové vstupní dveře, štěrkový dvůr. Jednoduché, funkční. ### Druhý objekt (na vzduchu patrný) Ze vzduchu je vidět druhý starší objekt s **rezavou plechovou střechou** – pravděpodobně dřevník zmíněný v inzerátu. Stav vyžaduje ověření. --- ## 3. Zahrada a pozemek Zahrada je **svažitá**, orientovaná pravděpodobně na jih/jihozápad s krásným výhledem do krajiny a na vinice. Z fotek: - Vzrostlý ovocný sad (třešeň, meruňka, švestka, ořech) – funkční, plodný - Posezení s pergolou - Starý bazén (typ výkop) – pravděpodobně nefunkční/zarostlý - Celková rozloha 1128 m² je pro danou lokalitu a cenu **velmi dobrá hodnota** Zahrada dává domu výraznou přidanou hodnotu – zejména pro vinaře/kutila/rodinu. --- ## 4. Interiér – obytná část (1. patro / přízemní obytná část) Dle **půdorysu obytného patra:** - Kuchyně + jídelna + obývací pokoj: ~22,55 m² (propojené, velký prostor) - Velký dětský/dětský pokoj: ~24,88 m² - Ložnice: ~(odhadnuto cca 15 m²) - Pracovna: ~16,85 m² - Koupelna: 7,42 m² - WC: 4,55 m² - Předsíň/chodba: 8,29 m² - Sklady/komory: 2,56 + 3,91 m² ### Obývací pokoj + kuchyně Světlý, prostorný prostor. Dřevěná parketová podlaha (vzor rybí kost) – **zachovalá, pěkná**. Kuchyňská linka je **starší – zastaralý design**, ale funkční. Velké okno s výhledem do krajiny. Klimatizace. Celkový stav: průměrný, kuchyňská část potřebuje obnovu. ### Ložnice **Kompletně zrekonstruovaná** – nová plovoucí podlaha, moderní dveře, nová omítka/malba. Velmi pěkný stav. ### Dětské pokoje Rekonstruované – nové plovoucí podlahy, nové dveře, barevné akcenty. Prostorné, světlé okna s výhledem. Dobrý stav. ### Pracovna Rekonstruovaná, nová plovoucí podlaha. Funkční kancelář. ### Koupelna Fialové obklady, vana, WC, pračka. Funkční, ale **design výrazně zastaralý**. Nutná rekonstrukce pro moderní bydlení. ### Předsíň/chodba Nová plovoucí podlaha, nové dveře (bílé s prosklenými pruhy). Dobrý stav. --- ## 5. Přízemí / Lisovna a hospodářská část Dle **půdorysu přízemí:** - Velký prostor 43,8 m² (lisovna) - Pokoj 23,22 m² (sklad/dílna?) - Pokoj 13,39 m² - Chodba 6,27 m² ### Lisovna **Výjimečný prostor s historickými cihlovo-kamennými klenbami.** Velmi zachovalá architektura (pravděpodobně 18.–19. stol.). Aktuálně slouží jako sklad stavebního materiálu – podlaha cihlová, stěny kamenné neomítnuté. **Obrovský potenciál** pro vinařský provoz, wine bar, hobby dílnu nebo přestavbu na obytný/provozní prostor. Vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. ### Vinný sklep **Dvouramenný zděný sklep s cihlovou klenbou** – fotky ukazují znatelnou **vlhkost a solné výkvěty** na spodní části stěn. Technický stav je horší, než jak ho popisuje inzerát. Nutné odvlhčení, pravděpodobně i injektáž zdiva. Přesto – pro milovníky vína jde o **unikátní příležitost**, podobné sklepy jsou v regionu žádané a hodnotné. --- ## 6. Garáž Prostorná garáž (vejde minimálně 1 auto + motocykl), starší stav – holé stěny, betonová podlaha. Funkční, bez viditelných závad. --- ## 7. Technický stav – shrnutí | Oblast | Stav | Priorita rekonstrukce | |---|---|---| | Střecha | ✅ Nová | Není třeba | | Fasáda + zateplení | ⚠️ Chybí | Vysoká | | Obytná část – ložnice/pokoje | ✅ Rekonstruováno | Není třeba | | Kuchyňská linka | ⚠️ Zastaralá | Střední | | Koupelna | ⚠️ Zastaralá | Střední | | Lisovna | ❌ Ruina | Vysoká (pokud využití) | | Vinný sklep | ⚠️ Vlhkost | Střední–Vysoká | | Okna | ⚠️ Mix plastová/dřevěná | Postupná výměna | | Garáž | ✅ Funkční | Nízká | | Topení | ✅ Plynový kotel | Ověřit stáří | | IS | ✅ Vše napojeno | — | | Energetika (PENB) | ❌ Třída G | Kritická | --- ## 8. Odhad nákladů na rekonstrukci | Položka | Odhad (Kč) | |---|---| | Fasáda + zateplení (100 m² obvod) | 350 000 – 500 000 | | Koupelna (rekonstrukce) | 150 000 – 200 000 | | Kuchyňská linka + spotřebiče | 100 000 – 180 000 | | Výměna zbývajících dřevěných oken | 80 000 – 150 000 | | Lisovna – základní úpravy (podlaha, omítky) | 200 000 – 400 000 | | Vinný sklep – odvlhčení + opravy | 100 000 – 200 000 | | Rezerva (nepředvídané výdaje) | 100 000 – 200 000 | | **Celkem** | **1 080 000 – 1 830 000 Kč** | **Celková investice: cca 6,3 – 7,1 mil. Kč** --- ## 9. Cenové posouzení **Požadovaná cena:** 5 250 000 Kč **Cena/m² obytné plochy:** ~43 750 Kč/m² **Cena/m² pozemku:** ~4 655 Kč/m² Pro obec Dyje (okraj Znojma) a stav "před rekonstrukcí" jde o cenu **na horní hranici tržní hodnoty**. Srovnatelné objekty ve Znojmě v podobném stavu se pohybují v rozmezí 4,5–5,5 mil. Kč. Unikátní sklep a velký pozemek cenu opodstatňují, ale PENB G a dřevěná konstrukce cenu sráží. **Cílová vyjednávací cena: 4 600 000 – 4 800 000 Kč** (sleva 8–12 %) **Absolutní maximum bez prohlídky: 4 900 000 Kč** --- ## 10. SWOT analýza ### ✅ Silné stránky - Výjimečný vinný sklep s historickými klenbami – unikát v regionu - Velká svažitá zahrada (1128 m²) s výhledem do krajiny - Obytná část z větší části zrekonstruována - Nová střecha - Lokalita u NP Podyjí, příroda, cyklostezky - Veškeré IS, plynový kotel - Garáž ### ⚠️ Slabé stránky - Dřevěná konstrukce – riziko statiky, vlhkosti, obtížná modernizace - PENB G – velmi vysoké provozní náklady, povinná renovace při prodeji/pronájmu - Fasáda bez zateplení - Vinný sklep má vlhkost - Poloha přímo u kostela (hluk zvonů) - Žádný zápis z prohlídky – analýza pouze z fotek ### 🚀 Příležitosti - Lisovna s historickými klenbami = potenciál wine baru, provozovny, event prostoru - Oblíbená vinařská lokalita – rostoucí zájem o nemovitosti v regionu - Úpravou energetiky (zateplení, tepelné čerpadlo) lze výrazně zlepšit PENB - Zahrada pro soběstačné hospodaření ### 🔴 Rizika - Dřevěná konstrukce – bez prohlídky nelze posoudit skutečný stav (vlhkost, plíseň, prohnití) - Vlhkost sklepa se může šířit do základů obytné části - Neznámý stáří plynového kotle - PENB G může komplikovat hypoteční financování - Blízkost kostela – subjektivní, ale významné pro každodenní komfort --- ## 11. Celkové hodnocení **Skóre: 3/5** Zajímavá nemovitost s unikátním potenciálem (sklep, zahrada, lokalita), ale s nezanedbatelnými riziky spojenými s dřevěnou konstrukcí a energetickou náročností. Vhodná pro nadšeného vinaře/kutila, který není odkázán na hypotéku (nebo má výborný rating), a je připraven investovat 1–1,8 mil. Kč do rekonstrukce. Pro běžné rodinné bydlení je poměr cena/stav/riziko méně příznivý. **Doporučení: Uskutečnit osobní prohlídku se zaměřením na:** 1. Stav dřevěné nosné konstrukce (trámů, stropů) 2. Míru vlhkosti v přízemí a sklepě 3. Stáří a stav plynového kotle 4. Hluk z kostela (přijít v 6:00 nebo 12:00) 5. Reálný rozsah nutných prací na fasádě a lisovně

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Těšetice, okres Znojmo | Rodinný dům 4+1 | 150 m² / 1700 m² | 4 890 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Těšetice, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 (obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyň, koupelna, WC, technická místnost, prádelna, dřevník, garáž, půda) | | Užitná plocha | 150 m² | | Pozemek | 1700 m² | | Cena nabídková | 4 890 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **32 600 Kč/m²** | | Typ stavby | Samostatně stojící rodinný dům | | Stav | Existující (bez konkrétního roku výstavby) | | Vytápění | Plyn + kamna | | Zdroj vody | Vlastní studna | | Kanalizace | Z dat nelze určit | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. **KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Stav střechy**: Na fotkách není detailně vidět, ale červená barva může naznačovat starší krytinu (např. betonové tašky). Doporučuje se odborná prohlídka střechy a krovů. - **Stáří elektroinstalace**: Z fotek není patrné, zda byla provedena výměna rozvodů. Starší instalace může znamenat riziko požáru nebo vysoké náklady na rekonstrukci. - **Vlhkost a plísně**: V popisu ani na fotkách není zmíněna vlhkost, ale sklep a starší stav domu mohou být rizikové. Doporučuje se měření vlhkosti. - **Stav oken**: Okna vypadají starší (dřevěná nebo plastová s jednoduchým zasklením). Výměna oken za úspornější by znamenala dodatečné náklady. - **Kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. Septik může znamenat další náklady na údržbu. - **Vlastní studna**: Kvalita vody není garantována. Doporučuje se laboratorní rozbor vody před koupí. - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Bez něj nelze posoudit energetickou náročnost domu, což může ovlivnit budoucí náklady na vytápění. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Stáří topného systému**: Plynové topení nebo kamna mohou být starší a vyžadovat výměnu nebo údržbu. - **Dispozice**: Chybí koupelna v patře (pokud je půda využitelná jako obytný prostor). Dostavba koupelny by znamenala další náklady. - **Stav podlah a stěn**: Na fotkách jsou vidět dřevěné obklady a starší podlahy, které mohou vyžadovat renovaci. - **Garáž a půda**: Garáž je malá a půda není upravena pro bydlení. Využití půdy jako obytného prostoru by vyžadovalo nákladnou rekonstrukci. - **Zahrada**: Velká zahrada (890 m²) může být výhodou, ale také znamená vyšší náklady na údržbu. --- ### 2. **HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání** - Cena **32 600 Kč/m²** je v kontextu lokality **Těšetice (okres Znojmo)** spíše **nižší** než průměr. Průměrná cena rodinných domů v této oblasti se pohybuje kolem **35 000–40 000 Kč/m²**, ale záleží na stavu a lokalitě. - Dům je však ve **starším stavu** a vyžaduje rekonstrukce, což cenu snižuje. #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 4 890 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 195 600 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Výměna oken | 150 000–250 000 | | Rekonstrukce elektroinstalace | 100 000–200 000 | | Oprava střechy | 200 000–400 000 | | Výměna topení | 100 000–300 000 | | Úprava koupelny a WC | 100 000–200 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **5 765 600–6 365 600** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **4 200 000–4 400 000 Kč** | #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletní rekonstrukci by hodnota domu mohla dosáhnout **5 500 000–6 500 000 Kč** (v závislosti na kvalitě provedených prací). --- ### 3. **YIELD A ROI** - **Odhadovaný nájem (dlouhodobý pronájem)**: **15 000–20 000 Kč/měsíc** (pro rodinu nebo dvě osoby). - **Roční příjem hrubý**: **180 000–240 000 Kč**. - **Hrubý yield (nižší scénář)**: **3,1 %** (180 000 / 5 765 600). - **Hrubý yield (vyšší scénář)**: **3,8 %** (240 000 / 6 365 600). - **Čistý yield po nákladech (25 %)**: **2,3–2,8 %**. - **Prostá návratnost (payback)**: **24–35 let** (v závislosti na nájmu a celkové investici). --- ### 4. **BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Poznámka | |-----------------|-----------|-------------------------------------------| | Lokalita | 3/5 | Klidná vesnice, ale závislost na autě. | | Stav | 2/5 | Starší dům, vyžaduje rekonstrukce. | | Cena | 4/5 | Nižší než průměr, ale nutné investice. | | Potenciál | 3/5 | Možnost rozšíření nebo pronájmu. | | **SKÓRE** | **3/5** | **Podmíněně doporučeno pro investory s rozpočtem na rekonstrukce.** | --- ### 5. **POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit na [ČHMÚ](https://www.chmi.cz) nebo v [Povodňovém plánu obce](https://www.tesetice.cz). - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Doporučuje se vyžádat od prodávajícího. --- ### 6. **SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace**: Pozemek je velký (1700 m²), ale tvar a orientace nejsou z fotek patrné. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Hranice pozemku**: Z fotek není jasné, zda jsou hranice pozemku jasně vymezeny. Doporučuje se geodetické zaměření. - **Věcná břemena**: Z katastru nejsou data, ale je nutné ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Studna**: Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatku vody). --- ### 7. **PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky předání**: Doporučuje se sjednat v kupní smlouvě: - **Fyzické předání** do 30 dnů od podpisu smlouvy. - **Smluvní pokuta** za prodlení (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). - **Vyčištění nemovitosti** a odstranění movitých věcí prodávajícího. --- ### 8. **DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. Jak stará je střecha a kdy byla naposledy opravována? 2. Kdy byla naposledy měněna elektroinstalace a topný systém? 3. Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik? Jak starý je septik? 4. Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi? 5. Jaká je kvalita vody ze studny? Máte k dispozici laboratorní rozbor? 6. Jsou na pozemku nějaká věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí)? 7. Je k dispozici kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby? 8. Jaké jsou průměrné náklady na vytápění a elektřinu za rok? 9. Byly v domě provedeny nějaké rekonstrukce nebo úpravy? Pokud ano, kdy a jakého rozsahu? 10. Je dům zatížen nějakými dluhy nebo exekucemi? --- ### 9. **TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|-------------------------------------------| | Střecha | ⚠️ | Starší krytina, nutná prohlídka. | | Fasáda | ⚠️ | Vypadá zachovale, ale doporučuje se kontrola. | | Okna | ⚠️ | Starší, pravděpodobně jednoduché zasklení. | | Elektrorozvody | ⚠️ | Z fotek nelze posoudit, doporučuje se revize. | | Topení | ⚠️ | Plyn + kamna, pravděpodobně starší systém. | | Koupelna | ⚠️ | Vypadá starší, možná nutná rekonstrukce. | | Vlhkost / plísně | ⚠️ | Ověřit při prohlídce, zejména sklep. | | Kanalizace | ⚠️ | Z dat nelze určit, ověřit septik/kanalizaci. | | Studna | ⚠️ | Doporučuje se laboratorní rozbor vody. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Věcná břemena**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Skutečná výměra pozemku**: Uvedená výměra (1700 m²) je orientační. Doporučuje se ověřit v katastru. --- ### 10. **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - **Cena pod tržním průměrem** pro tuto lokalitu. - **Velký pozemek** (1700 m²) s potenciálem pro rozšíření nebo zahradničení. - **Klidná lokalita** v blízkosti Znojma (vhodné pro rodinu nebo jako rekreační objekt). - **Možnost využití jako investice** po rekonstrukci. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Starší stav domu** vyžadující rekonstrukce (střecha, okna, elektro, topení). - **Nutné ověření kvality vody ze studny** a stavu kanalizace. - **Chybějící PENB** a kolaudační rozhodnutí. - **Závislost na autě** (venkovská lokalita bez veřejné dopravy). #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **4 200 000–4 400 000 Kč** (vyjednávací prostor **490 000–690 000 Kč** / **10–14 %** oproti nabídkové ceně). #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 2. **Elektroinstalace a topný systém** (revize). 3. **Kvalita vody ze studny** (laboratorní rozbor). 4. **Stav kanalizace** (septik/veřejná síť). 5. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 6. **Povodňové riziko** (ČHMÚ, obecní úřad). 7. **Kolaudační rozhodnutí** nebo oznámení o užívání stavby. 8. **Energetický průkaz (PENB)**. 9. **Geodetické zaměření pozemku** (skutečná výměra). 10. **Měření vlhkosti** (zejména sklep a přízemí). --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a odborné posouzení nemovitosti.*

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Práče, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+KK** | **180 m² užitné plochy / 975 m² pozemek** | **7 300 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Práče, okres Znojmo | | Dispozice | 4+KK | | Užitná plocha | 180 m² | | Pozemek | 975 m² | | Cena nabídková | 7 300 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **40 556 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům | | Stav | Rekonstruovaný (dle inzerátu) | | Vytápění | Plyn + krbová kamna | | Zdroj vody | Obecní řad + vlastní studna | | Kanalizace | Z inzerátu nelze určit | | Energetická třída | G (dočasně, dle inzerátu) | | Zdroj | Sreality | --- ### **1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **⚠️ Středně důležité vady a rizika** - **Energetická třída G** (dočasně uvedená) – může znamenat vysoké náklady na vytápění. Skutečnou třídu je nutné ověřit. - **Stáří rekonstrukce** – není uvedeno, kdy přesně proběhla. Mohou být již potřeba drobné úpravy (např. nátěry, drobné opravy). - **Vlastní studna** – doporučuje se laboratorní rozbor vody před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečné kvality). - **Hospodářské budovy a stodola** – stav těchto objektů nelze z inzerátu posoudit. Mohou vyžadovat opravy nebo údržbu. - **Kanalizace** – není uvedeno, zda je napojena na veřejnou síť nebo je zde septik. Septik může znamenat další náklady na údržbu. - **Povodňové riziko** – z dat nelze určit, doporučuje se ověřit dle [ČHMÚ](https://www.chmi.cz). #### **🔴 Kritická rizika** - **Chybějící PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy)** – dočasná třída G může skrývat vysoké náklady na energie. Je nutné vyžádat skutečný PENB. - **Zástavní práva a věcná břemena** – nelze ověřit bez výpisu z katastru. Mohou existovat omezení užívání nemovitosti (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Skutečná výměra pozemku** – může se lišit od inzerované. Rozdíl může být argumentem pro slevu nebo problém při kolaudaci. - **Stav střechy a fasády** – nelze posoudit z fotek. Doporučuje se odborná prohlídka. - **Elektroinstalace a rozvody** – stav nelze posoudit. Starší rozvody mohou znamenat nutnost výměny. --- ### **2. HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání** - Cena **40 556 Kč/m²** se v regionu Znojmo pro rekonstruované domy pohybuje v rozmezí **35 000–45 000 Kč/m²**. Tato cena je tedy **průměrná až mírně nadprůměrná**, zejména pokud vezmeme v úvahu: - Energetickou třídu G (dočasně). - Nutnost ověření stavu hospodářských budov a stodoly. - Chybějící informace o kanalizaci a stavu technických instalací. #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 7 300 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 292 000 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Odhadované opravy a úpravy* | 200 000–500 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **7 822 000–8 122 000** | *_Poznámka: Odhadované opravy zahrnují:_ - _Laboratorní rozbor vody ze studny (5 000 Kč)._ - _Ověření a případná oprava kanalizace (50 000–150 000 Kč)._ - _Drobné úpravy interiéru (nátěry, podlahy – 100 000–200 000 Kč)._ - _Kontrola a oprava hospodářských budov a stodoly (50 000–150 000 Kč)._ #### **Maximální rozumná nabídková cena** - **6 300 000–6 600 000 Kč** - _Vyjednávací prostor: **700 000–1 000 000 Kč** (9,6–13,7 % slevy oproti nabídkové ceně)._ - _Zahrnuje rezervu na neočekávané opravy a vyjednávání._ #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletním zateplení, výměně oken a dveří, a zlepšení energetické třídy (např. na C) by hodnota nemovitosti mohla vzrůst na **8 500 000–9 500 000 Kč**. --- ### **3. INVESTIČNÍ ANALÝZA – YIELD A ROI** #### **Odhadovaný nájem** - **Dlouhodobý pronájem (rodina):** **25 000–30 000 Kč/měsíc** - **Dvougenerační využití (1NP + 2NP):** **35 000–40 000 Kč/měsíc** | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 25 000–40 000 Kč | | Roční příjem hrubý | 300 000–480 000 Kč | | Celková investice | 7 822 000–8 122 000 Kč | | **Hrubý yield (nižší scénář)** | **3,7 %** | | **Hrubý yield (vyšší scénář)** | **6,1 %** | | Čistý yield po nákladech (~25 %) | **2,8–4,6 %** | | **Prostá návratnost (payback)** | **16–27 let** | --- ### **4. BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Poznámka | |-----------------|-----------|-------------------------------------------| | **Lokalita** | 4/5 | Klidná obec, ale závislost na autě. | | **Stav** | 3/5 | Rekonstruovaný, ale chybí detaily o stáří rekonstrukce a stavu technických instalací. | | **Cena** | 3/5 | Průměrná až mírně nadprůměrná cena za dané parametry. | | **Potenciál** | 4/5 | Možnost dvougeneračního bydlení nebo pronájmu. Velký pozemek s možností rozšíření. | | **SKÓRE** | **3,5/5** | **Doporučeno vyjednávat.** | --- ### **5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko:** Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit dle [ČHMÚ](https://www.chmi.cz). - **PENB:** **Chybí** – dočasně uvedena třída G. Je nutné vyžádat skutečný průkaz. --- ### **6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku:** Z fotek nelze přesně určit, ale dle popisu je pozemek **velkorysý (975 m²) a obestavěný**, což zajišťuje soukromí. - **Hranice pozemku:** Nelze ověřit bez geometrického plánu. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Věcná břemena:** Nelze ověřit bez výpisu z katastru. Mohou existovat práva průchodu nebo vedení sítí. - **Přístup:** Z inzerátu není jasné, zda je přístupová cesta součástí pozemku nebo je sdílená. - **Studna:** Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečné kvality). --- ### **7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy:** - Standardně se uvádí předání **do 30–90 dnů od podpisu smlouvy**. - Doporučuje se **smluvní pokuta za prodlení** (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). - **Co ověřit před předáním:** - Fungování plynového kotle a krbových kamen. - Stav elektroinstalace a rozvodů. - Kvalita vody ze studny. - Stav hospodářských budov a stodoly. --- ### **8. DUE DILIGENCE – OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jak stará je rekonstrukce?** Kdy byly provedeny poslední úpravy střechy, fasády, oken a dveří? 2. **Jaký je skutečný stav kanalizace?** Je napojena na veřejnou síť nebo je zde septik? Jak často se čistí? 3. **Jaká je kvalita vody ze studny?** Máte k dispozici laboratorní rozbor? 4. **Jaký je stav hospodářských budov a stodoly?** Byly někdy opravovány? Jaké je jejich stáří? 5. **Existují nějaká věcná břemena nebo zástavní práva na nemovitosti?** (Vyžádat výpis z katastru.) 6. **Jaké jsou průměrné náklady na vytápění?** (Měsíční/roční náklady na plyn a elektřinu.) 7. **Je k dispozici kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** 8. **Jaký je skutečný energetický průkaz (PENB)?** (Vyžádat aktuální průkaz.) 9. **Byly v minulosti nějaké problémy s vlhkostí nebo plísněmi?** 10. **Jaký je stav elektroinstalace a rozvodů?** Byly v posledních 10 letech měněny? --- ### **9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|-------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Nelze posoudit z fotek. Doporučuje se odborná prohlídka. | | **Fasáda** | ⚠️ | Nelze posoudit. | | **Okna a dveře** | ⚠️ | Dle inzerátu rekonstruované, ale stáří není uvedeno. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ | Nelze posoudit. Doporučuje se revize. | | **Topení** | 🟡 | Plyn + krbová kamna. Kotel a kamna je nutné zkontrolovat. | | **Koupelna** | ✅ | Dle inzerátu rekonstruovaná. | | **Vlhkost / plísně** | ⚠️ | Nelze posoudit. Ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Nelze určit, zda veřejná síť nebo septik. | | **PENB** | 🔴 | Chybí, dočasně třída G. | #### **Katastrální údaje** - **Zástavní práva:** Nelze ověřit bez výpisu z katastru. - **Věcná břemena:** Nelze ověřit. Mohou existovat práva průchodu, vedení sítí nebo nájemní práva. - **Skutečná výměra pozemku:** Doporučuje se ověřit v katastru (možný rozdíl oproti inzerátu). --- ### **10. VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – Podmíněně doporučuji ke koupi pro vlastní bydlení nebo investici** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody:** - Rekonstruovaný dům s důrazem na přírodní materiály. - Velký pozemek (975 m²) s možností soukromí a hobby aktivit. - Možnost dvougeneračního bydlení nebo pronájmu. - Klidná lokalita vhodná pro rodiny s dětmi. - Vlastní studna a hospodářské budovy zvyšují potenciál nemovitosti. ⚠️ **Nevýhody a rizika:** - Chybějící nebo dočasný PENB (třída G) – může znamenat vysoké náklady na energie. - Nelze ověřit stav střechy, fasády, elektroinstalace a kanalizace. - Nutnost laboratorního rozboru vody ze studny. - Možná věcná břemena nebo zástavní práva (nutné ověřit v katastru). - Středně vysoké náklady na případné opravy a úpravy. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **6 300 000–6 600 000 Kč** - _Vyjednávací prostor: **700 000–1 000 000 Kč** (9,6–13,7 % slevy)._ #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Výpis z katastru nemovitostí** – zástavní práva, věcná břemena, skutečná výměra pozemku. 2. **Skutečný PENB** – energetická třída a náklady na energie. 3. **Stav střechy, fasády a oken** – odborná prohlídka. 4. **Stav elektroinstalace a rozvodů** – revize. 5. **Kvalita vody ze studny** – laboratorní rozbor. 6. **Stav kanalizace** – veřejná síť nebo septik. 7. **Stav hospodářských budov a stodoly** – odborná prohlídka. 8. **Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby.** 9. **Povodňové riziko** – ověřit dle ČHMÚ. 10. **Průměrné náklady na vytápění a energie** – vyžádat faktury od prodávajícího. --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a odborné posouzení nemovitosti.*

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Křídlůvky, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **140 m² užitné plochy / 1 598 m² pozemek** | **6 490 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Křídlůvky, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 140 m² | | Pozemek | 1 598 m² | | Cena nabídková | 6 490 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **46 357 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (hlavní budova + vejminek) | | Stav | Částečně rekonstruovaný | | Vytápění | Plyn (hlavní budova), vafky (vejminek) | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. **KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Střecha**: Částečně nová střecha — není jasné, která část byla rekonstruována a v jakém rozsahu. Hrozí riziko netěsností nebo nutnosti kompletní výměny v krátkém horizontu. - **Elektroinstalace**: Z fotek není patrný stav elektroinstalace. Starší domy v této lokalitě často mají zastaralé rozvody, které nesplňují současné normy. - **Vlhkost a plísně**: Dům je podsklepený — riziko vlhkosti, zejména ve sklepních prostorách. Z fotek není patrné, zda byly provedeny hydroizolační práce. - **Plynové topení**: Plynový kotel může být starší — nutné ověřit stáří, účinnost a certifikaci. Vafky ve vejminku jsou neekonomické a zastaralé. - **Studna**: Vlastní zdroj vody může být výhodou, ale i rizikem (kvalita vody, vydatnost, právní regulace). - **Energetická náročnost (PENB)**: Třída G je nejhorší možná. Bez PENB nelze získat dotace ani výhodné financování. Rekonstrukce na třídu B nebo C bude nákladná (zateplení, výměna oken, topení). - **Stav vedlejší budovy (vejminek)**: Fotky ukazují starší stav — možné problémy s konstrukcí, vlhkostí nebo statikou. - **Zastaralé instalace**: Koupelna a kuchyňská linka působí zastarale — pravděpodobně bude nutná kompletní rekonstrukce pro moderní bydlení. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Nepřesná dispozice**: Chybí půdorys — z popisu není jasné, jak jsou místnosti propojeny a zda je dispozice funkční. - **Přístupová cesta**: Z fotek není jasné, zda je cesta v majetku prodávajícího nebo zda je věcné břemeno (průjezd přes cizí pozemek). - **Zahrada**: Velká zahrada (1 274 m²) vyžaduje údržbu — pro některé kupce může být spíše zátěží. - **Potok na pozemku**: Může zvyšovat vlhkost v domě nebo riziko povodní — nutné ověřit povodňové riziko. - **Chybějící kolaudace**: Dům může být starší — není jasné, zda má platné kolaudační rozhodnutí nebo zda byl postaven před rokem 1989 (riziko nelegální stavby). --- ### 2. **HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **okrese Znojmo** se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalit). - **Cena 46 357 Kč/m²** je na horní hranici pro nemovitost ve **stávajícím stavu s částečnou rekonstrukcí a třídou G**. - Pro srovnání: Novostavby v této lokalitě se prodávají za **50 000–65 000 Kč/m²**, ale s moderními standardy (PENB A/B, nové instalace). #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 490 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 259 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | **Opravy a rekonstrukce** | **1 200 000–2 000 000** | | - Kompletní výměna elektroinstalace | 200 000–300 000 | | - Rekonstrukce koupelny a kuchyně | 300 000–500 000 | | - Zateplení a výměna oken (PENB) | 500 000–800 000 | | - Oprava střechy (zbývající část) | 200 000–400 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **7 979 600–8 779 600** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **4 800 000–5 200 000 Kč** | - **Vyjednávací prostor**: **1 290 000–1 690 000 Kč** (20–26 % slevy). - **Hodnota po rekonstrukci**: **8 000 000–9 500 000 Kč** (po kompletní rekonstrukci na moderní standard). --- ### 3. **YIELD A NÁVRATNOST INVESTICE** #### **Odhad nájemního výnosu** - **Dlouhodobý pronájem (4+1)**: **18 000–22 000 Kč/měsíc** (v závislosti na rekonstrukci). - **Dvougenerační využití (2 jednotky)**: **25 000–30 000 Kč/měsíc** (hlavní část + vejminek). - **Rekreační pronájem (Airbnb)**: **20 000–35 000 Kč/měsíc** (sezónně, závisí na lokalitě a vybavení). | Položka | Hodnota (Kč) | |-----------------------------|--------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 20 000–30 000 | | Roční příjem hrubý | 240 000–360 000 | | Celková investice | 8 000 000–8 800 000| | **Hrubý yield** | **2,7–4,5 %** | | Čistý yield (po nákladech) | **2,0–3,4 %** | | **Prostá návratnost (ROI)** | **24–40 let** | - **Poznámka**: Návratnost je dlouhá — nemovitost není ideální pro krátkodobou investici. Vhodnější pro **dlouhodobé vlastní bydlení nebo pronájem s perspektivou růstu hodnoty**. --- ### 4. **BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 3/5 | Klidná obec, ale vzdálená od Znojma (20 min autem). Chybí občanská vybavenost. | | **Stav** | 2/5 | Částečná rekonstrukce, ale mnoho nedořešených problémů (PENB G, elektro, vlhkost). | | **Cena** | 2/5 | Cena je na horní hranici pro stávající stav. Vyžaduje výraznou slevu. | | **Potenciál** | 4/5 | Velký pozemek, možnost dvougeneračního bydlení nebo rekreačního pronájmu. | | **SKÓRE** | **2,75/5**| **Podprůměrná investice** — vhodná pouze s výraznou slevou a rekonstrukcí. | --- ### 5. **POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: **⚠️ Nutné ověřit** — na pozemku je potok, což zvyšuje riziko lokálních záplav. Doporučuji zkontrolovat [povodňový plán ČR](https://www.povis.cz/). - **PENB**: **PENB chybí** — nutné vyžádat od prodávajícího nebo nechat zpracovat. Bez PENB nelze čerpat dotace ani získat výhodné financování. --- ### 6. **SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku**: - Velký pozemek (1 598 m²) s možností oddělení stavební parcely. - Zahrada je rozlehlá, ale vyžaduje údržbu. - Orientace není z fotek jasná — ověřit při prohlídce (sluneční světlo, vítr). - **Hranice pozemku**: - Z fotek není jasné, zda jsou hranice přesně vytyčeny — riziko sporů se sousedy. - **Přístup**: - Příjezdová cesta je součástí pozemku, ale není jasné, zda je v majetku prodávajícího nebo zda je věcné břemeno. - **⚠️ Nutné ověřit v katastru nemovitostí!** - **Věcná břemena**: - Data z katastru nejsou k dispozici — **kritické ověřit** (průchod, vedení sítí, zástavní práva). --- ### 7. **PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně se uvádí **fyzické předání do 30 dnů od podpisu smlouvy**. - Doporučuji sjednat **předávací protokol** s podrobným popisem stavu nemovitosti (fotodokumentace). - **Smluvní pokuta za prodlení**: - Doporučená výše: **0,1–0,2 % z kupní ceny za každý den prodlení** (např. 1 000–2 000 Kč/den). --- ### 8. **DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jaký je přesný rozsah rekonstrukce střechy?** Které části byly vyměněny a kdy? 2. **Jak starý je plynový kotel a kdy byla provedena poslední revize?** Je kotel certifikovaný? 3. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo je zde septik?** Jaký je stav odpadního systému? 4. **Má dům platné kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** Pokud ne, jaký je právní stav? 5. **Jaká je kvalita vody ze studny?** Byla provedena analýza vody (např. na bakterie nebo těžké kovy)? 6. **Jsou na pozemku nebo domě zapsána nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (ověřit v KN) 7. **Jaký je stav elektroinstalace?** Byla v posledních 10 letech provedena revize? 8. **Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi?** Pokud ano, jak byly řešeny? 9. **Je příjezdová cesta v majetku prodávajícího nebo je zde věcné břemeno?** (ověřit v KN) 10. **Jaké jsou možnosti rozšíření nebo přestavby domu?** (např. vestavba půdy, přístavba garáže) --- ### 9. **TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav (tabulka)** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ Částečně nová | Nutné ověřit rozsah rekonstrukce — riziko netěsností. | | **Fasáda** | ⚠️ Starší | Vypadá udržovaně, ale pravděpodobně není zateplená. | | **Okna** | ✅ Nová | Plastová okna — dobrý stav. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ Neznámý | Pravděpodobně zastaralá — nutná revize a pravděpodobně kompletní výměna.| | **Topení** | ⚠️ Starší | Plynový kotel — ověřit stáří a účinnost. Vafky ve vejminku jsou neekonomické. | | **Koupelna** | ⚠️ Starší | Vypadá funkčně, ale zastarale — pravděpodobně nutná rekonstrukce. | | **Vlhkost / plísně** | ⚠️ Neznámý | Dům je podsklepený — riziko vlhkosti. Ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ Neznámý | Nutné ověřit, zda je veřejná nebo septik. | | **PENB** | 🔴 Chybí | Třída G — nutná rekonstrukce pro zlepšení. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: ⚠️ **Nutné ověřit** — data nejsou k dispozici. - **Věcná břemena**: ⚠️ **Nutné ověřit** — riziko průchodu, vedení sítí nebo nájemních práv. - **Výměra pozemku**: 1 598 m² — ověřit shodu s údaji v katastru. - **Druh pozemku**: ⚠️ **Nutné ověřit** — zda se jedná o zastavěnou plochu, zahradu nebo ornou půdu. --- ### 10. **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI (pouze s výraznou slevou a důkladnou prověrkou)** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - Velký pozemek s potenciálem pro oddělení stavební parcely nebo rekreační využití. - Částečná rekonstrukce (nová okna, opravené stropy a zdi). - Možnost dvougeneračního bydlení nebo pronájmu. - Klidná lokalita s přírodním okolím. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Vysoká cena** pro stávající stav — nutná výrazná sleva. - **Energetická náročnost (třída G)** — nákladná rekonstrukce pro zlepšení. - **Mnoho neznámých** (elektroinstalace, vlhkost, stav střechy, katastrální data). - **Dlouhá návratnost investice** — nevhodné pro krátkodobé zhodnocení. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **4 800 000–5 200 000 Kč** (sleva **20–26 %** oproti nab

# Prodej rodinného domu 345 m², pozemek 5 205 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 6,500,000 Kč Lokalita: Olbramkostel, okres Znojmo Plocha: 345 m² Pozemek: 5205 m² Konstrukce: Cihla ## Popis Hledáte rodinné bydlení, které vám nabídne nejen komfortní zázemí, ale i soukromí, dostatek prostoru a promyšlené detaily? Tento přízemní dům s užitnou plochou 345 m² stojí na výjimečně velkém pozemku o rozloze 5 205 m², kde vám nikdy nebude chybět místo na zahradu, odpočinek ani dětské hry. Dům je navržen ve tvaru L, s důrazem na propojení interiéru s venkovním prostorem a možností využívat terasu i zahradu po celý den. Pultová střecha je připravena na zelenou střechu, která může dále zvýšit tepelný komfort a zároveň dotvořit moderní charakter stavby. Dispozice domu: Vstupní zádveří vás zavede přímo do první ložnice se soukromou koupelnou – ideální pro hosty či samostatné bydlení člena rodiny. Obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem je srdcem domu – prostorný, vzdušný a připravený na chvíle s rodinou i přáteli. Chodbou pokračujete dále: nalevo se nachází technická místnost, kde je umístěn budoucí rozvod podlahového vytápění a zůstává zde spousta prostoru pro skladování. Naproti je východ na terasu a také praktické druhé zádveří, ideální na boty, sportovní vybavení nebo hračky pro děti a psy. Na dům navazuje i místnost připravená jako multimediální sál – může však posloužit i jako další ložnice či pracovna. Hlavní koupelna je připravená na vanu, sprchu a prostor pro vybudování sauny. Samostatné WC. Dále dva dětské pokoje, hlavní ložnice a velká šatna, která uspokojí i ty nejnáročnější na úložné prostory. Kvalitní materiály a provedení: cihlová stavba z Ytongu, zateplená lisovanou dřevotřískou, hliníková okna s modřínovým obložením v interiéru a izolačními trojskly, příprava pro moderní technologie a pohodlné rodinné bydlení. Součástí plánů je také samostatná garáž o ploše 70 m², která dá vašim vozům i vybavení důstojné zázemí. Proč právě tento dům? Rozlehlý pozemek přes 5 200 m² – soukromí, prostor a možnost tvořit zahradu podle svých představ. Jednopodlažní dispozice – pohodlné bydlení bez schodů, ideální pro rodinu i na stáří. Promyšlené řešení interiéru – každý člen rodiny má své místo, ale zároveň je tu dost prostoru pro společný život. Moderní stavební materiály a příprava na zelenou střechu – úspora energií i atraktivní design. Tento dům je ideální pro rodinu, která hledá komfortní, nadčasové a velkorysé bydlení v příjemném prostředí s obrovským pozemkem, který poskytne svobodu a možnosti, jaké v klasické zástavbě nenajdete.

# Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 1 951 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 8,809,000 Kč Lokalita: Husova, Miroslav Dispozice: 4+1 Plocha: 200 m² Pozemek: 1951 m² ## Popis Nabízíme velice příjemné bydlení v rodinném domě, v klidné obytné zástavbě obce Miroslav, na ulici Husova. Celková plocha je 1 951 m², zastavěná plocha a nádvoří 505 m², zahrada 1.446 m². Dispozičně je dům řešen jako 4+1, kde v přízemí se nachází předsíň, dva pokoje s okny do ulice, kuchyně s jídelnou (halou), koupelna s WC, letní kuchyň a prosklená veranda (zimní zahrada). V patře jsou pak k dispozici dva pokoje a půda s možností rozšíření obytného prostoru. Na dvoře je posezení pod pergolou a také garáž. Na dvůr navazuje stodola a další prostory, sloužící jako sklad a dále velká zahrada s ovocnými stromy. Před domem okrasná zahrada a také nájezd s možností parkování vozidel. Dům je vytápěn plynovým nebo elektrickým kotlem. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě – elektřinu, plyn, vodu a kanalizaci. Město Miroslav se nachází na cestě mezi Brnem a Znojmem s cca 3.000 počtem obyvatel a s veškerou občanskou vybaveností a patří mezi významné vinařské obce s kulturním a sportovním vyžitím. Průkaz energetické náročnosti budovy ještě nebyl dodán, proto uvádíme energetickou třídu G.

# Prodej rodinného domu 117 m², pozemek 217 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 4,990,000 Kč Lokalita: Na Výhon, Kuchařovice Plocha: 117 m² Pozemek: 217 m² Stav: Před rekonstrukcí ## Popis Nabízím k prodeji rodinný dům s dvorkem a garáží, nacházející se ve velmi žádané lokalitě obce Kuchařovice, na adrese: Na Výhon 158. Velkou výhodou je výborná dostupnost do Znojma, a to cca 5 minut jízdy autem a zároveň klidné bydlení mimo ruch města. Základní informace: - celková plocha pozemku: 217 m2 - obytná plocha (1. podlaží): cca 117 m2 + podkroví - dispozice: dům o dvou podlažích (2. podlaží podkrovní) - částečně podsklepený dům - garáž cca 22m2 + možnost parkování před domem - uzavřený dvorek zajišťující maximální soukromí cca 78m2 Technické informace: - napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a obecní vodovod - na pozemku se nachází také vlastní studna s čerpadlem - vytápění řešeno plynovým kotlem Dům je starší, plně obyvatelný, avšak vhodný k rekonstrukci a úpravám dle vlastních představ. Nabízí tak ideální příležitost vytvořit si bydlení přesně podle svých požadavků. Obec Kuchařovice nabízí kompletní občanskou vybavenost obchod, restauraci, mateřskou a základní školu, dětská hřiště, poštu, knihovnu i autobusovou zastávku. Výhodou je kombinace klidného bydlení a velmi rychlé dostupnosti do Znojma. Cena je konečná včetně právního servisu, přepisu a souvisejících služeb. V případě zájmu o více informací nebo domluvení prohlídky mě neváhejte kontaktovat.

# Prodej rodinného domu 140 m², pozemek 552 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 2,655,485 Kč Lokalita: Mašovice, okres Znojmo Dispozice: 5+1 Plocha: 140 m² Pozemek: 552 m² Stav: Před rekonstrukcí ## Popis Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 s přibližnou podlahovou plochou 140 m², situovaný na pozemku o celkové výměře cca 340 m² ve velmi žádané lokalitě Mašovice. Jedná se o přízemní dům se sedlovou střechou, jehož dispozici tvoří kuchyně, koupelna a pět pokojů. K domu náleží stodola, ve které se nachází studna a vstup do sklepa. Součástí prodeje je také další stodola s dílnou a dvěma místnostmi, která nabízí široké možnosti využití. Hlavní výhody nemovitosti zahrnují dispozici 5+1 vhodnou pro rodinné bydlení, pozemek o velikosti cca 552 m², dvě stodoly s možností využití pro podnikání, skladování či přestavbu, stejně jako studnu a sklep, které jsou součástí objektu. Velkým benefitem je také klidná a vyhledávaná lokalita. Nemovitost je napojena na elektřinu, rodinný dům je připojen na kanalizaci, voda je zajištěna ze studny a vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Dům je určen k rekonstrukci, což představuje ideální příležitost upravit si bydlení dle vlastních představ nebo realizovat investiční záměr. Obec Mašovice patří mezi vyhledávané lokality – nachází se zde lom ke koupání, potraviny, restaurace i základní škola pro 1.–5. ročník. Nemovitost je vhodná jak pro rodinné bydlení, tak i jako investiční příležitost. Veškeré uvedené plochy jsou orientační. Průkaz energetické náročnosti nebyl dodán, proto uvádíme třídu G. Nemovitost lze financovat úvěrem, s jehož vyřízením vám rádi pomůžeme. Pro více informací a sjednání prohlídky kontaktujte naši realitní makléřku.

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Zadní Hamry, Vranov nad Dyjí** | **Dům / Vila** | **307 m² (užitná plocha) / 1 221 m² (pozemek)** | **6 900 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |-------------------------|----------------------------------| | Adresa | Zadní Hamry, Vranov nad Dyjí | | Dispozice | 4+kk (2x kuchyň, 2x koupelna, 4 ložnice, půda 98 m²) | | Užitná plocha | 307 m² | | Pozemek | 1 221 m² | | Cena nabídková | 6 900 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy| 22 476 Kč/m² | | Typ stavby | Vila (historická, cca 1900) | | Stav | Před rekonstrukcí | | Vytápění | Z dat nelze určit | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA **🔴 Kritické vady a rizika:** - **Stav před rekonstrukcí**: Celková nutnost rekonstrukce interiérů (elektřina, vodovod, kanalizace, podlahy, omítky). - **Stáří stavby (1900)**: Původní konstrukce mohou mít skryté vady (trámy, zdivo, základy). - **Vlhkost a plísně**: Typické pro staré stavby bez moderní izolace — ověřit při prohlídce (sklep, přízemí, koupelny). - **Střecha**: Rekonstruována v roce 2005, ale stav krytiny a izolace nelze z fotek posoudit — doporučena odborná prohlídka. - **Elektroinstalace**: Zřejmě původní nebo částečně modernizovaná — nutná kompletní výměna (riziko požáru, přetížení). - **Vodovod a kanalizace**: Tlaková kanalizace je napojena, ale stav rozvodů uvnitř domu nelze z fotek posoudit — riziko netěsností nebo zastaralých trubek. - **Půdní prostor**: Otevřený prostor 98 m² — nutné zkontrolovat stav krovů, izolace a možnost zatékání. - **Studna**: Doporučen laboratorní rozbor vody před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečného průtoku). - **PENB chybí**: Energetický průkaz nebyl vyhotoven — riziko vysokých nákladů na vytápění a izolaci. **🟡 Středně důležité vady:** - **Dispoziční řešení**: Některé místnosti mohou být nevyužitelné bez zásadních úprav (např. rozdělení na apartmány). - **Okna a dveře**: Původní dvoukřídlé dveře a okna — pravděpodobně netěsní a mají špatné tepelně-izolační vlastnosti. - **Topení**: Typ topení není uveden — riziko zastaralého systému (např. kotel na tuhá paliva). - **Zastaralé kuchyně a koupelny**: Nutná kompletní výměna zařízení a rozvodů. --- ### 2. HODNOCENÍ CENY **Srovnání s trhem:** - Cena **22 476 Kč/m²** se jeví **nízká** pro historickou vilu s velkým pozemkem v atraktivní lokalitě (NP Podyjí, blízkost Vranovské přehrady). - V porovnání s průměrnými cenami v regionu (30 000–40 000 Kč/m² pro rekonstruované nemovitosti) je nabídková cena **výhodná**, ale je třeba zohlednit náklady na rekonstrukci. **Finanční kalkulace:** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 900 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 276 000 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Rekonstrukce (odhad) | 2 000 000–4 000 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **9 206 000–11 206 000** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **5 500 000–6 000 000** | **Hodnota po rekonstrukci:** - Po kompletní rekonstrukci a rozdělení na **4 apartmány** by hodnota nemovitosti mohla dosáhnout **12 000 000–15 000 000 Kč** (v závislosti na kvalitě provedení). --- ### 3. YIELD A ROI **Odhadovaný nájem (po rekonstrukci):** - **4 apartmány**: 15 000–20 000 Kč/měsíc za apartmán → **60 000–80 000 Kč/měsíc**. - **Roční příjem hrubý**: **720 000–960 000 Kč/rok**. | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------| | Hrubý yield (nižší scénář) | **6,4 %** | | Hrubý yield (vyšší scénář) | **8,6 %** | | Čistý yield po nákladech | **4,8–6,4 %** | | Prostá návratnost (payback) | **12–15 let** | --- ### 4. BODOVACÍ TABULKA | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | Lokalita | 5/5 | Klidná část Vranova, blízkost NP Podyjí, Vranovské přehrady a centra. | | Stav | 2/5 | Před rekonstrukcí, historická stavba s rizikem skrytých vad. | | Cena | 4/5 | Nízká cena za m², ale vysoké náklady na rekonstrukci. | | Potenciál | 5/5 | Možnost rozdělení na 4 apartmány nebo rodinné sídlo s vysokou přidanou hodnotou. | | **SKÓRE** | **4/5** | **Dobrá investiční příležitost s vysokým potenciálem, ale s riziky.** | --- ### 5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB - **Povodňové riziko**: Lokalita se nachází v blízkosti řeky Dyje — **doporučeno ověřit v [Povodňovém informačním systému ČR](https://www.povis.cz/)**. - **PENB chybí**: Energetický průkaz nebyl vyhotoven — nutné zohlednit náklady na zateplení a modernizaci vytápění. --- ### 6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU - **Tvar a orientace**: Parcela je **rohová**, s možností přístupu ze dvou stran. Orientace není z fotek zřejmá — ověřit při prohlídce (oslunění, vítr). - **Hranice pozemku**: Na leteckém snímku (Foto 5) je žlutě vyznačena hranice — ověřit v katastru, zda odpovídá skutečnosti. - **Věcná břemena**: Z katastru nelze ověřit — **nutné zkontrolovat výpis z KN** (např. právo cesty, vedení sítí). - **Studna**: Doporučen **laboratorní rozbor vody** před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečného průtoku). - **Přístupová cesta**: Z fotek není zřejmé, zda je přístupová cesta součástí pozemku — ověřit v katastru. --- ### 7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI - **Podmínky dle kupní smlouvy**: Standardní předání po zaplacení kupní ceny a vkladu do katastru. - **Doporučení**: Smluvně ošetřit **pokutu za prodlení** (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). --- ### 8. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO 1. **Jaký je aktuální stav elektroinstalace a kdy byla naposledy kontrolována?** 2. **Máte k dispozici projektovou dokumentaci pro plánované rozdělení na 4 apartmány?** 3. **Jaký je průtok a kvalita vody ze studny? Byly provedeny nějaké rozbory?** 4. **Byly v minulosti zjištěny problémy s vlhkostí, plísněmi nebo zatékáním?** 5. **Jaký je stav kanalizace a vodovodních rozvodů uvnitř domu?** 6. **Jsou na pozemku nebo stavbě zapsána nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** 7. **Kdy byla naposledy provedena revize komínů a topného systému?** 8. **Je možné získat kopii kolaudačního rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** --- ### 9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | Střecha | ⚠️ | Rekonstruována v 2005, stav krytiny a izolace nelze z fotek posoudit. | | Fasáda | ⚠️ | Nutná oprava a zateplení. | | Okna a dveře | ⚠️ | Původní, pravděpodobně netěsní. | | Elektroinstalace | 🔴 | Nutná kompletní výměna. | | Topení | ⚠️ | Typ topení není uveden — riziko zastaralého systému. | | Vodovod a kanalizace | ⚠️ | Tlaková kanalizace napojena, stav rozvodů uvnitř domu nelze posoudit. | | Koupelny | ⚠️ | Nutná kompletní rekonstrukce. | | Vlhkost a plísně | ⚠️ | Ověřit při prohlídce (sklep, přízemí). | | Půdní prostor | ⚠️ | Otevřený prostor — nutné zkontrolovat krovy a izolaci. | | Studna | ⚠️ | Doporučen laboratorní rozbor vody. | **Katastr nemovitostí:** - **Zástavní práva**: Nelze ověřit — nutné zkontrolovat výpis z KN. - **Věcná břemena**: Nelze ověřit — nutné zkontrolovat výpis z KN. --- ### 10. VERDIKT **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI KE KOUPI** **Odůvodnění:** ✅ **Výhody:** - **Atraktivní lokalita** s blízkostí NP Podyjí, Vranovské přehrady a centra Vranova. - **Velký pozemek (1 221 m²)** a **užitná plocha (307 m²)** s vysokým potenciálem pro rozdělení na 4 apartmány nebo rodinné sídlo. - **Historický charakter** a původní detaily (vysoké stropy, dvoukřídlé dveře) — přidaná hodnota pro milovníky starých staveb. - **Nízká nabídková cena** (22 476 Kč/m²) ve srovnání s trhem. ⚠️ **Rizika a nevýhody:** - **Nutnost kompletní rekonstrukce** (elektřina, vodovod, kanalizace, topení, izolace). - **Stáří stavby (1900)** — riziko skrytých vad (vlhkost, konstrukce, základy). - **Chybějící PENB** — vysoké náklady na zateplení a modernizaci vytápění. - **Povodňové riziko** — nutné ověřit v Povodňovém informačním systému. **Maximální rozumná nabídková cena:** **5 500 000–6 000 000 Kč** (vyjednávací prostor: **900 000–1 400 000 Kč / 13–20 %** oproti nabídkové ceně). **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav elektroinstalace a topného systému** (odborná prohlídka). 2. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 3. **Laboratorní rozbor vody ze studny**. 4. **Povodňové riziko** (Povodňový informační systém ČR). 5. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 6. **Projektová dokumentace** pro rozdělení na apartmány. 7. **Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby**. 8. **Stav vodovodních a kanalizačních rozvodů** uvnitř domu. --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučujeme fyzickou prohlídku a odborné posouzení stavby před koupí.*

# Prodej rodinného domu 145 m², pozemek 743 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,900,000 Kč Lokalita: Dyjákovičky, okres Znojmo Dispozice: 4+1 Plocha: 145 m² Pozemek: 743 m² ## Popis K prodeji nabízíme rodinný dům 4+1, se zasklenou terasou, v obci Dyjákovičky u Znojma. Hlavní benefity: - 2x klimatizační jednotka - 3 ložnice - zasklenná terasa - voda z řádu, i ze studny - posuvná brána na dálkové ovládání - dokončené venkovní terénní úpravy Zastavěná plocha domu činí 125m2 a jeho dispozice je následující: a.) předsíň b.) kuchyně s kuchyňskou linkou a jídelním stolem c.) obývací pokoj s krbovými kamny a vstupem na zasklenou terasu d.) ložnice e.) dětský pokoj f.) koupelna s rohovou vanou a tolaetou g.) ložnice v patře domu Za domem se dále nachází pergola, pod kterou se rozkládá mobilní vířívka. A dále se zde vchází do hospodářského zázemí, kde je kůlna a spíž. Před domem je vydlážděný příjezd pro 3 vozy již na vlastním pozemku. Celková plocha pozemku činí 743m2, dům je napojený na všechny inženýrské sítě, včetně kanalizace. Pro bližší informace či termíny prohlídek konktaktujte prosím pana Ing. Miklíka, volat můžete kdykoliv, včetně víkendů a svátků.

# Prodej rodinného domu 170 m², pozemek 692 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,943,145 Kč Lokalita: Pohraniční, Hrabětice Dispozice: 5+KK Plocha: 170 m² Pozemek: 692 m² ## Popis Nabízíme k prodeji přízemní rodinný dům 5+kk v obci Hrabětice u Znojma. Dům je vhodný pro pohodlné rodinné bydlení, případně kombinaci bydlení a rekreačního využití. Všechny pokoje mají samostatné vstupy, jsou neprůchozí a nabízí tak dostatek prostoru i soukromí všem obyvatelům domu. Velkým benefitem jsou dvě koupelny, což zajišťuje vysoký komfort každodenního fungování. Jedna z koupelen je navíc prakticky řešena dvěma sprchovými kouty v jednom prostoru, což je vhodné i pro páry. Vytápění domu je řešeno el. přímotopy, je zde instalovaná i klimatizační jednotka a v zimních měsících jistě oceníte krbová kamna. Nemovitost je ve velmi dobrém technickém stavu, pravidelně udržovaná a je vidět, že se o ni majitelé dlouhodobě a pečlivě starají. Veškeré vybavení je součástí prodeje, takže dům je připraven k okamžitému užívání bez nutnosti větších investic. Součástí stavby je prostorná garáž se vstupem na půdu. K domu patří také udržovaná zahrada jejíž součástí je i zastřešená venkovní pergola s grilem. Komfort bydlení v letních měsících zvyšuje velký bazén se slanou vodou. Lokalita: Obec Hrabětice nabízí klidné bydlení s dobrou dostupností: Znojmo, Mikulov – 30 min. Hrušovany, Rakousko – 5 min. V Hraběticích se nachází mateřská i základní škola. Díky své poloze je nemovitost vhodná pro rodinné bydlení a zároveň pro zájemce, kteří hledají klidné místo s výbornou dostupností do okolních měst i do zahraničí. Pokud hledáte dům s dostatkem prostoru, zahradou a nadstandardními prvky, rádi vám tuto nemovitost osobně představíme.

--- ## **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Kopečná, Jaroslavice** | **Rodinný dům 4+1** | **130 m² užitné plochy / 455 m² pozemek** | **3 690 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Kopečná, Jaroslavice | | Dispozice | 4+1 (možnost rozšíření v podkroví) | | Užitná plocha | 130 m² | | Pozemek | 455 m² | | Cena nabídková | 3 690 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **28 385 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (přízemí + podsklepeno + půda) | | Stav | Existující, obyvatelný, s rozvojovým potenciálem | | Vytápění | Plynový kotel | | Zdroj | Sreality | --- ### ⚠️ **Konkrétní VADY a RIZIKA** - **⚠️ Stáří a stav plynového kotle**: Není uveden rok instalace ani stav. Starší kotel může znamenat vysoké náklady na výměnu (50–150 tis. Kč). - **⚠️ Studna**: Voda ze studny je rozvedena do domu i na zahradu. Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** (kontaminace, tvrdost, bakterie). Výměna na veřejný vodovod může být nákladná (100–300 tis. Kč). - **⚠️ Elektroinstalace**: Z fotografií nelze posoudit stav rozvodů. Starší instalace může vyžadovat kompletní výměnu (50–150 tis. Kč). - **⚠️ Půdní prostor**: Možnost vestavby podkrovního bytu, ale není jasné, zda je půda zateplená, zda jsou rozvody elektřiny, vody a kanalizace. Rekonstrukce půdy může stát **500–1 000 tis. Kč**. - **⚠️ Oddělený vstup do části domu**: Vhodné pro pronájem, ale může znamenat nižší komfort pro rodinné bydlení (sdílené prostory). - **⚠️ Sklepní prostory**: Vinný sklípek a dílna mohou být vlhké. Doporučuje se ověřit vlhkost a případné plísně. - **⚠️ Balkon**: U druhé ložnice je balkon, ale není jasné, v jakém je stavu (konstrukce, hydroizolace). - **⚠️ Garáž a parkovací stání**: Krytá parkovací stání mohou být dřevěná nebo starší konstrukce — ověřit stav. - **⚠️ Kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. Septik může vyžadovat pravidelnou údržbu (20–50 tis. Kč/rok). - **⚠️ Energetická náročnost**: PENB chybí. Starší domy v této lokalitě často spadají do třídy **D nebo horší**, což znamená vyšší náklady na energie. - **⚠️ Střecha**: Z fotografií nelze posoudit stav krytiny, krokví ani izolace. Oprava střechy může stát **200–500 tis. Kč**. --- ### 💰 **Hodnocení ceny** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **Jaroslavicích a okolí** se pohybuje v rozmezí **25 000–35 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalitních specifik). - Nabídková cena **28 385 Kč/m²** je **v nižším až středním pásmu**, což odpovídá stávajícímu stavu domu (bez rekonstrukce půdy). #### **Maximální rozumná nabídková cena** - **Odhadované náklady na opravy a úpravy**: - Výměna plynového kotle: **80 000 Kč** - Rozbor a úprava vody ze studny: **30 000 Kč** - Rekonstrukce elektroinstalace: **100 000 Kč** - Zateplení a rekonstrukce půdy: **700 000 Kč** - Oprava střechy (pokud nutná): **300 000 Kč** - **Celkem opravy**: **1 210 000 Kč** - **Daň z nabytí (4 %)** : **147 600 Kč** - **Právní a notářské služby**: **30 000 Kč** - **Rezerva na vyjednávání (5 %)** : **184 500 Kč** | Položka | Částka (Kč) | |-----------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 3 690 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 147 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | Odhadované opravy | 1 210 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **5 077 600** | | **Maximální rozumná nabídka**| **2 800 000–3 000 000** | - **Hodnota po rekonstrukci**: Pokud by byla provedena rekonstrukce půdy a další úpravy, hodnota domu by mohla vzrůst na **4 500 000–5 000 000 Kč**. --- ### 📈 **Yield a ROI** #### **Odhadovaný nájem** - **Dlouhodobý pronájem (celý dům)**: **15 000–18 000 Kč/měsíc** - **Pronájem oddělené části (1+1)**: **8 000–10 000 Kč/měsíc** - **Pronájem po rekonstrukci půdy (3+1)**: **20 000–25 000 Kč/měsíc** | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 15 000–18 000 Kč | | Roční příjem hrubý | 180 000–216 000 Kč | | Celková investice | 5 077 600 Kč | | **Hrubý yield (nižší scénář)** | **3,54 %** | | **Hrubý yield (vyšší scénář)** | **4,25 %** | | Čistý yield po nákladech (~25 %) | **2,66–3,19 %** | | **Prostá návratnost (payback)** | **23–28 let** | --- ### ⭐ **Bodovací tabulka** | Kritérium | Hodnocení (X/5) | Zdůvodnění | |-----------------|-----------------|---------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 4/5 | Klidná oblast, dobrá dostupnost do Znojma a Rakouska, vinařská oblast. | | **Stav** | 3/5 | Dům je obyvatelný, ale vyžaduje investice do rekonstrukcí a modernizací. | | **Cena** | 4/5 | Cena je přijatelná, ale vyžaduje vyjednání a zohlednění nákladů na opravy.| | **Potenciál** | 5/5 | Velký rozvojový potenciál (půda, oddělený vstup, zahrada). | | **SKÓRE** | **4/5** | **Dobrá investice s vysokým potenciálem, ale vyžaduje finanční vstup.** | --- ### 🌊 **Povodňové riziko a PENB** - **Povodňové riziko**: Jaroslavice se nacházejí v oblasti s **nízkým povodňovým rizikem** (dle ČHMÚ). Riziko nelze zcela vyloučit, ale je minimální. - **PENB**: **PENB chybí**. Doporučuje se vyžádat energetický průkaz pro přesnější odhad nákladů na energie. --- ### 📍 **Specifika parcely a přístupu** - **Tvar a orientace pozemku**: Z fotografií nelze přesně určit, ale parcela o rozloze **455 m²** je dostatečně velká pro zahradu a případné rozšíření. - **Hranice pozemku**: Doporučuje se ověřit v katastru nemovitostí (KN), zda nejsou spory o hranice. - **Věcná břemena**: **Nelze ověřit** (data z katastru nejsou k dispozici). Doporučuje se zkontrolovat v KN, zda nejsou na pozemku věcná břemena (např. právo cesty, vedení inženýrských sítí). - **Přístup**: Dům má vlastní přístupovou cestu (dle popisu), ale je třeba ověřit, zda není část cesty na cizím pozemku. - **Studna**: Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** před koupí (kontaminace, bakterie, tvrdost). --- ### 📅 **Předání nemovitosti** - **Podmínky předání**: Doporučuje se sjednat v kupní smlouvě: - **Fyzické předání** až po zaplacení kupní ceny. - **Smluvní pokuta za prodlení** (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). - **Odečet závad** (např. neodstraněná vlhkost, nefunkční kotel) z kupní ceny. --- ### ❓ **Due Diligence: Otázky pro prodávajícího** 1. **Jak starý je plynový kotel a kdy byla provedena poslední revize?** 2. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik? Pokud septik, kdy byla provedena poslední údržba?** 3. **Jaký je stav elektroinstalace? Kdy byla naposledy měněna?** 4. **Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi (zejména ve sklepě)?** 5. **Je studna jediným zdrojem vody? Jaká je kvalita vody (poslední rozbor)?** 6. **Jsou na pozemku nebo domě nějaká věcná břemena (např. právo cesty, vedení sítí)?** 7. **Kdy byla naposledy měněna střecha a jaký je její stav?** 8. **Je možné získat energetický průkaz (PENB) pro dům?** 9. **Jsou k dispozici kolaudační dokumenty nebo stavební povolení pro stávající stav?** 10. **Jaké jsou průměrné náklady na energie (plyn, elektřina) za poslední rok?** --- ### 🔧 **Technický stav a katastr** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|---------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Nelze posoudit z fotografií. Doporučuje se odborná prohlídka. | | **Fasáda** | ⚠️ | Vypadá starší, ale bez viditelných trhlin. | | **Okna** | ⚠️ | Z fotografií nelze určit typ (plastová/dřevěná) ani stav. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ | Starší rozvody mohou vyžadovat výměnu. | | **Topení** | ⚠️ | Plynový kotel — nutné ověřit stáří a stav. | | **Koupelny** | ✅ | Dvě koupelny, jedna s vlastním vstupem — dobré pro pronájem. | | **Vlhkost/plísně** | ⚠️ | Sklepní prostory mohou být vlhké — ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Nelze určit, zda veřejná síť nebo septik. | | **PENB** | ⚠️ | **PENB chybí** — vyžádat před koupí. | #### **Katastr nemovitostí (KN)** - **Zástavní práva**: Nelze ověřit (data nejsou k dispozici). Doporučuje se zkontrolovat v KN. - **Věcná břemena**: Nelze ověřit. Doporučuje se zkontrolovat v KN (právo cesty, vedení sítí). --- ### 🏁 **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – Podmíněně doporučuji ke koupi (zejména pro investory nebo rodiny s rozpočtem na rekonstrukce)** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - **Atraktivní lokalita** (klid, blízkost Znojma a Rakouska, vinařská oblast). - **Velký rozvojový potenciál** (půda pro rozšíření, oddělený vstup pro pronájem). - **Zahrada se studnou a pergolou** — ideální pro relaxaci a zahradničení. - **Dvě koupelny a garáž** — komfortní bydlení. - **Nízká nabídková cena** (v porovnání s trhem). ⚠️ **Nevýhody / Rizika**: - **Nutné investice do rekonstrukcí** (půda, elektroinstalace, kotel, střecha). - **Studna a septik** — vyšší náklady na údržbu a riziko kontaminace. - **Chybějící PENB** — vyšší náklady na energie. - **Nelze ověřit věcná břemena a zástavní práva** — riziko právních komplikací. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **2 800 000–3 000 000 Kč** - **Vyjednávací prostor**: **690 000–890 000 Kč (19–24 % slevy)**. #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav plynového kotle a elektroinstalace** (odborná prohlídka). 2. **Kvalita vody ze studny** (laboratorní rozbor). 3. **Stav střechy a půdy** (možnost rekonstrukce). 4. **Věcná břemena a zástavní práva** (výpis z KN). 5. **Energetický průkaz (PENB)**. 6. **Kolaudační dokumenty** (ověření legality stavby). 7. **Přístupová cesta** (zda není na cizím pozemku). 8. **Kanalizace** (veřejná síť nebo septik). --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a odborné posouzení nemovitosti.*

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Suchohrdly, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **Užitná plocha 166 m²** / **Pozemek 1510 m²** | **Cena 6 570 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Suchohrdly, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 166 m² | | Plocha pozemku | 1510 m² | | Cena nabídková | 6 570 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **39 578 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (vila) | | Stav | K modernizaci (částečně obyvatelný) | | Vytápění | Kombinované (plyn + tuhá paliva) | | Zdroj | M&M Reality | --- ### **1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Stará elektroinstalace**: Z fotek a popisu není zřejmé, zda byla provedena výměna elektrorozvodů. Staré rozvody mohou být nebezpečné a nákladné na výměnu (odhad: **100–200 tis. Kč**). - **Zastaralý topný systém**: Kombinace plynového a kotle na tuhá paliva je neekonomická a ekologicky nevhodná. Výměna za moderní systém (tepelná čerpadla, plynový kondenzační kotel) bude nákladná (**200–400 tis. Kč**). - **Chybějící koupelna v 2. NP**: V patře není koupelna, což je pro 4+1 dispozici zásadní nedostatek. Dostavba bude nákladná (**150–250 tis. Kč**) a může vyžadovat stavební povolení. - **Stav střechy**: Z fotek nelze posoudit stav krytiny, krovů ani izolace. Oprava nebo výměna střechy může stát **200–500 tis. Kč**. - **Vlhkost a plísně**: V suterénu (kotelna) hrozí riziko vlhkosti, zejména pokud není provedena kvalitní hydroizolace. Ověřit při prohlídce. - **Stav oken a dveří**: Pokud nejsou nová, může být nutná výměna (**100–200 tis. Kč**). - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Starší domy často spadají do tříd **E–G**, což znamená vysoké náklady na energie a možné problémy s financováním. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Nepraktická dispozice**: Neprůchozí pokoje a chodby mohou komplikovat využití prostoru. Např. chodba v 2. NP má 11 m², což je neefektivně využitá plocha. - **Stav podlah**: Pokud jsou podlahy staré nebo poškozené, může být nutná jejich výměna (**50–150 tis. Kč**). - **Stav fasády**: Z fotek není zřejmé, zda je fasáda zateplena. Pokud ne, bude nutné zateplení (**150–300 tis. Kč**). - **Septik nebo kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci. Pokud ne, může být nutná výstavba septiku (**100–200 tis. Kč**). #### **🟢 Nízká rizika** - **Právní vady**: Z katastru nejsou k dispozici data, ale standardní ověření v KN je nutné (zástavní práva, věcná břemena). - **Přístup k nemovitosti**: Pozemek je velký a umožňuje parkování až 6 aut, což je výhoda. --- ### **2. HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **okrese Znojmo** se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokality). - Cena **39 578 Kč/m²** je na spodní hranici, což odpovídá stavu domu (**k modernizaci**). - V **Suchohrdlech** jsou ceny obvykle nižší než v centru Znojma, ale závisí na konkrétní lokalitě (blízkost služeb, dopravy, hluk). #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 570 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 262 800 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Odhadované opravy a modernizace | **800 000–1 500 000** | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **7 662 800–8 362 800** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **5 200 000–5 500 000** | #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletní rekonstrukci (výměna topení, elektroinstalace, koupelna, střecha, okna) by hodnota nemovitosti mohla vzrůst na **9 000 000–10 000 000 Kč** (tj. **54 000–60 000 Kč/m²**). --- ### **3. YIELD A ROI** #### **Odhad nájmu** - **Dlouhodobý pronájem (po rekonstrukci)**: **25 000–35 000 Kč/měsíc** (v závislosti na lokalitě a stavu). - **Roční hrubý příjem**: **300 000–420 000 Kč**. - **Roční čistý příjem (po nákladech)**: **225 000–315 000 Kč** (odečteno 25 % na daně, údržbu, rezervy). #### **Návratnost investice** | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Celková investice | 7 662 800–8 362 800 Kč | | Hrubý yield | **3,6–5,5 %** | | Čistý yield | **2,7–4,1 %** | | Prostá návratnost (payback) | **24–37 let** | 🔹 **Poznámka**: Návratnost je dlouhá, což odpovídá investici do nemovitosti k modernizaci. Pro zkrácení návratnosti by bylo nutné zvýšit nájemné (např. krátkodobý pronájem) nebo snížit náklady na rekonstrukci. --- ### **4. BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Poznámka | |-----------------|-----------|-------------------------------------------| | **Lokalita** | 3/5 | Venkovská oblast, klid, ale závislost na autě. | | **Stav** | 2/5 | Vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. | | **Cena** | 4/5 | Relativně nízká, ale vysoké náklady na opravy. | | **Potenciál** | 4/5 | Po rekonstrukci vysoká hodnota. | | **SKÓRE** | **3,25/5** | **🟡 Podmíněně doporučeno** (pouze pro investory s rozpočtem na rekonstrukci). | --- ### **5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: Suchohrdly leží v oblasti s **nízkým povodňovým rizikem** (dle [ČHMÚ](https://www.chmi.cz)). Doporučuje se však ověřit konkrétní polohu pozemku vůči vodním tokům. - **PENB**: **Chybí**. Je nutné vyžádat si energetický průkaz od prodávajícího. Starší domy často spadají do tříd **E–G**, což znamená vysoké náklady na energie. --- ### **6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku**: Velký pozemek (1510 m²) s ovocným sadem a možností vybudování bazénu. Tvar pozemku není z fotek zřejmý, ale velká plocha nabízí flexibilitu. - **Hranice pozemku**: Z katastru nejsou k dispozici data, ale je nutné ověřit, zda jsou hranice jasně vytyčeny (riziko sporů se sousedy). - **Věcná břemena**: Z katastru nejsou k dispozici data. Je nutné ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení inženýrských sítí). - **Přístup**: Pozemek umožňuje parkování až 6 aut, což je výhoda. Přístupová cesta je součástí pozemku (není sdílená s jinými vlastníky). --- ### **7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně se uvádí **fyzické předání do 30–90 dnů od podpisu smlouvy**. - Doporučuje se sjednat **smluvní pokutu za prodlení** (např. **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení**). - Předání by mělo být podmíněno **kolaudačním rozhodnutím** (nebo oznámením o užívání stavby) a **výpisem z katastru bez zástavních práv**. --- ### **8. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jak staré jsou rozvody elektřiny a vody?** Byly v posledních 10 letech měněny? 2. **Jaký je stav střechy a hydroizolace?** Byly provedeny nějaké opravy? 3. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci?** Pokud ne, jaký je typ septiku a kdy byl naposledy čištěn? 4. **Jaké jsou průměrné měsíční náklady na energie?** (Elektřina, plyn, topení, voda.) 5. **Jsou na pozemku nebo nemovitosti nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (Ověřit v KN.) 6. **Proč prodáváte nemovitost?** (Zajímá nás, zda není důvodem skrytá vada.) 7. **Máte k dispozici energetický průkaz (PENB)?** Pokud ne, je možné ho nechat zpracovat? 8. **Byly v domě provedeny nějaké stavební úpravy?** Pokud ano, máte k nim dokumentaci (kolaudační rozhodnutí, stavební povolení)? 9. **Jaký je stav oken a dveří?** Byly v posledních 10 letech měněny? 10. **Je v domě nebo na pozemku nějaký zdroj vlhkosti nebo plísní?** (Zejména suterén a koupelny.) --- ### **9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|-------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Nelze posoudit z fotek. Nutná prohlídka. | | **Fasáda** | ⚠️ | Zateplení není zřejmé. | | **Okna** | ⚠️ | Pokud nejsou nová, může být nutná výměna. | | **Elektrorozvody** | 🔴 | Staré rozvody mohou být nebezpečné. | | **Topení** | 🔴 | Zastaralý systém (plyn + tuhá paliva). | | **Koupelna** | ⚠️ | Chybí v 2. NP, stávající může být zastaralá. | | **Vlhkost / plísně** | ⚠️ | Ověřit suterén a koupelny. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Není jasné, zda veřejná nebo septik. | | **Podlahy** | ⚠️ | Stav nelze posoudit z fotek. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: Z katastru nejsou k dispozici data. Nutné ověřit v **KN** (zda není nemovitost zatížena hypotékou nebo exekucí). - **Věcná břemena**: Zjistit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Výměra pozemku**: Ověřit, zda odpovídá údajům v inzerátu (1510 m²). - **Druh pozemku**: Zjistit, zda je pozemek veden jako **zastavěná plocha a nádvoří** (nebo orná půda, která má omezení). --- ### **10. VERDIKT** **🟡 PODMÍNĚNĚ DOPORUČENO** (pouze pro investory s rozpočtem na rekonstrukci) #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - Velký pozemek (1510 m²) s potenciálem pro rozšíření nebo bazén. - Nízká nabídková cena (39 578 Kč/m²) v porovnání s průměrem v okrese Znojmo. - Možnost postupné rekonstrukce a okamžitého nastěhování. - Klidná venkovská lokalita s ovocným sadem a garáží. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Rozsáhlá rekonstrukce** (topení, elektro, koupelna, střecha) bude nákladná (**800 000–1 500 000 Kč**). - **Chybějící koupelna v 2. NP** je zásadní nedostatek pro 4+1 dispozici. - **Zastaralý topný systém** a **staré rozvody** zvyšují riziko vysokých nákladů na energie a opravy. - **PENB chybí** – může znamenat vysoké náklady na energie a problémy s financováním. - **Dlouhá návratnost investice** (24–37 let) – vhodné pouze pro dlouhodobé investory. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **5 200 000–5 500 000 Kč** - **Vyjednávací prostor**: **1 070 000–1 370 000 Kč** (16–21 % slevy oproti nabídkové ceně). #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 2. **Stav elektrorozvodů a topného systému** (nutnost výměny?). 3. **Hydroizolace suterénu** (riziko vlhkosti a plísní). 4. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 5. **Energet