# Prodej rodinného domu 290 m², pozemek 2931 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 6,990,000 Kč Lokalita: Trnové Pole, Znojmo Plocha: 2931 m² Konstrukce: Zděná ## Popis Hošek Estate Vám exkluzivně nabízí rozlehlou venkovskou usedlost s téměř uzavřeným dvorem, zahradou a rozsáhlým hospodářským zázemím. Nemovitost nabízí přibližně 290 m² užitné plochy, celkovou podlahovou plochu přes 360 m² a stojí na pozemku o výměře 2 931 m². Zastavěná plocha dle údajů v katastru nemovitostí činí 454 m². Dům je možné okamžitě užívat k bydlení. Díky dispozici, samostatným vstupům a velkému množství navazujících prostor může sloužit jako dvougenerační bydlení, rodinné hospodářství nebo základ pro budoucí penzion, apartmány či více bytových jednotek. Obytnou část rozděluje centrální chodba o ploše přibližně 14 m². Na jedné straně se nachází samostatná jednotka o výměře asi 60 m² se dvěma pokoji, toaletou a přivedenou vodou a elektřinou. Má vlastní vstup ze dvora. Druhá samostatná jednotka o ploše přibližně 90 m² nabízí tři pokoje, kuchyň, prostornou spíž, šatnu, koupelnu a samostatnou toaletu. Navazuje na ni venkovní kuchyně, prádelna a další provozní místnost. Před obytnými částmi se nachází prosklená veranda o výměře 17,75 m² se dvěma vstupy do dvora. Nad obytnou částí a verandou je rozsáhlá půda s potenciálem vybudování dalšího obytného prostoru. Jednotlivé stavby vytvářejí soukromý, téměř uzavřený dvůr se vzrostlou zelení. Ze dvora jsou přístupné chlévy, zděný kurník, holubník, půda, chladná komora a hluboký vinný sklep. Nad sklepem se nachází samostatně přístupný dvoupokojový domek o ploše přibližně 25 m² s přípravou pro napojení na vodu a odpady. V roce 2021 proběhla částečná rekonstrukce obytné části. Dům byl napojen na obecní kanalizaci, vzniklo centrální plynové vytápění s kondenzačním kotlem, podlahové topení v chodbě a koupelně a zrekonstruována byla koupelna, odpady i část rozvodů vody a elektřiny. V roce 2023 byla ve třech místnostech orientovaných do ulice osazena nová plastová okna. Na zahradě se nachází vzrostlá zeleň a ovocné stromy včetně ořešáku s neobvyklými červenými jádry. Součástí nemovitosti je zděná garáž o výměře 22,67 m², další parkování je možné ve dvoře i před domem. Usedlost leží v klidné části jižní Moravy, přibližně na půli cesty mezi Brnem a Znojmem. V dosahu jsou Pálava, Nové Mlýny, vinařské oblasti i Suchohrdelský rybník. Přímo v obci je autobusová zastávka, další občanská vybavenost se nachází ve vedlejší obci. Nemovitost osloví zájemce hledající velkorysé venkovské bydlení, prostor pro chov zvířat nebo objekt s výrazným investičním a podnikatelským potenciálem.

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Lechovice (okres Znojmo) | Rodinný dům 5+1 | 10 m² (zastavěná plocha) / 685 m² (pozemek) | 7 300 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Lechovice, 671 63 Znojmo | | Dispozice | 5+1 | | Užitná plocha | Z dat nelze přesně určit (inzerát uvádí pouze zastavěnou plochu 10 m², což je zjevná chyba) ⚠️ | | Pozemek | 685 m² | | Cena nabídková | 7 300 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | Nelze spočítat (chyba v datech) ⚠️ | | Typ stavby | Rodinný dům (část z roku 2000) | | Stav | Částečně rekonstruovaný (nová část z roku 2000, starší část neupřesněno) | | Vytápění | Plynový kotel BAXI, elektrický bojler | | Zdroj | Bazoš Reality | --- ### 1. **KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** ⚠️ **Základní problémy:** - **Chybějící přesná užitná plocha:** Inzerát uvádí **zastavěnou plochu 10 m²**, což je zjevná chyba (nesouhlasí s dispozicí 5+1). Skutečná plocha bude **minimálně 120–150 m²** (odhadem dle popisu a fotek). - **Energetická náročnost:** Inzerát uvádí třídu **G (mimořádně nehospodárná)**. PENB se teprve zpracovává ⚠️. - **Stará vs. nová část:** Dům má dvě části (starší + přístavba z roku 2000). Starší část může mít **zastaralé rozvody, vlhkost nebo konstrukční vady** (nutno ověřit). - **Střecha a fasáda:** Z fotek není patrné poškození, ale **starší část může vyžadovat opravy** (např. výměna krytiny, zateplení). - **Elektroinstalace:** V nové části je měď, ve starší části **není specifikováno** (riziko zastaralých rozvodů). - **Vlhkost a plísně:** Starší část domu může být náchylná k vlhkosti (zejména sklep, koupelny). **Nutno ověřit při prohlídce.** - **Podkroví k vestavbě:** Připraveno k obytné vestavbě, ale **není jasné, zda je již zateplené nebo staticky připravené** (riziko dodatečných nákladů). - **Garáž a hospodářská část:** Z fotek není jasný stav (může vyžadovat opravy). - **Povodňové riziko:** Lechovice leží v blízkosti řeky Dyje ⚠️. **Nutno ověřit v [povodňovém informačním systému ČHMÚ](https://www.chmi.cz/).** - **Přístup a parkování:** Parkování před domem, ale **není jasné, zda je pozemek vlastní nebo veřejný** (riziko sporu se sousedy). --- ### 2. **HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní Kč/m² v lokalitě:** - Průměrná cena rodinných domů v **okrese Znojmo** se pohybuje v rozmezí **30 000–45 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalit). - V **Lechovicích** jsou ceny obvykle **nižší** (venkovská lokalita), cca **25 000–35 000 Kč/m²**. - **Odhadovaná užitná plocha domu:** 130 m² (odhadem dle dispozice 5+1). - **Odhadovaná tržní cena:** 130 m² × 30 000 Kč/m² = **3 900 000 Kč** (nižší scénář) až **4 550 000 Kč** (vyšší scénář). - **Nabídková cena 7 300 000 Kč je výrazně nadhodnocená** (o cca **60–85 %**). #### **Maximální rozumná nabídková cena:** - **Odhadované opravy a úpravy:** - Rekonstrukce starší části (rozvody, vlhkost, podlahy): **300 000–500 000 Kč**. - Dokončení podkroví (vestavba, zateplení, okna): **400 000–600 000 Kč**. - Oprava garáže a hospodářské části: **100 000–200 000 Kč**. - **Celkem opravy:** **800 000–1 300 000 Kč**. - **Daň z nabytí (4 %): 292 000 Kč**. - **Právní a notářské služby: 30 000 Kč**. - **Rezerva na vyjednávání (5 %): 365 000 Kč**. | Položka | Částka (Kč) | |-----------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 7 300 000 | | Odhadované opravy | 800 000–1 300 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 292 000 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **8 422 000–8 922 000** | | **Maximální rozumná cena** | **4 500 000–5 000 000** (po slevě **32–38 %**) | #### **Hodnota po rekonstrukci:** - Po rekonstrukci (vestavba podkroví, modernizace) by mohl dům dosáhnout **hodnoty 5 500 000–6 500 000 Kč** (dle kvality úprav). --- ### 3. **YIELD A ROI** #### **Odhadovaný nájem:** - **Dlouhodobý pronájem (5+1):** 18 000–25 000 Kč/měsíc (dle stavu a lokalit). - **Dvougenerační využití (2 jednotky):** 25 000–35 000 Kč/měsíc. - **Roční hrubý příjem:** 216 000–420 000 Kč. | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------| | Roční hrubý příjem | 216 000–420 000 Kč | | Celková investice | 8 422 000–8 922 000 Kč| | **Hrubý yield** | **2,4–4,7 %** | | Čistý yield (po nákladech) | **1,8–3,5 %** | | **Prostá návratnost** | **20–40 let** ⚠️ | ⚠️ **Návratnost je velmi dlouhá** (20–40 let), což činí investici **nerentabilní** pro pronájem. Vhodnější pro **vlastní bydlení nebo dlouhodobou investici s rekonstrukcí**. --- ### 4. **BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Důvod | |-----------------|-----------|-----------------------------------------------------------------------| | Lokalita | 3/5 | Klidná vesnice, dobrá dostupnost Znojma/Brna, ale venkovská lokalita. | | Stav | 2/5 | Částečně rekonstruovaný, ale starší část vyžaduje opravy. | | Cena | 1/5 | Výrazně nadhodnocená (o 60–85 %). | | Potenciál | 4/5 | Možnost vestavby podkroví a dvougeneračního bydlení. | | **SKÓRE** | **2,5/5** | **Podprůměrné** (vhodné pouze po výrazné slevě a rekonstrukci). | --- ### 5. **POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko:** Lechovice leží v blízkosti řeky Dyje ⚠️. **Nutno ověřit v [ČHMÚ](https://www.chmi.cz/)** (riziko 20–50leté vody). - **PENB:** **Chybí** (inzerát uvádí, že se zpracovává). Po dodání bude pravděpodobně **třída G (mimořádně nehospodárná)**. --- ### 6. **SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Pozemek:** 685 m², zahrada s vinicí a ovocnými stromy. - **Tvar a orientace:** Z fotek není jasné, ale **typická venkovská parcela** (může být nepravidelná). - **Hranice:** Nutno ověřit v katastru (riziko sporu se sousedy). - **Věcná břemena:** **Nelze ověřit** (chybí data z katastru). ⚠️ **Kritické ověřit před koupí!** - **Přístup:** Parkování před domem, ale **není jasné, zda je pozemek vlastní nebo veřejný**. --- ### 7. **PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy:** - Standardně **fyzické předání do 30 dnů od podpisu smlouvy**. - **Doporučená smluvní pokuta za prodlení:** **0,1–0,2 % z kupní ceny za každý den prodlení** (tj. **7 300–14 600 Kč/den**). --- ### 8. **DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jaká je skutečná užitná plocha domu?** (Inzerát uvádí 10 m², což je zjevná chyba.) 2. **Jaký je stav starší části domu?** (Rozvody, vlhkost, konstrukční vady, stáří střechy.) 3. **Je podkroví připraveno k vestavbě staticky a tepelně?** (Zda je potřeba dodatečné zateplení nebo zesílení konstrukce.) 4. **Jaké jsou přesné hranice pozemku a přístupové cesty?** (Zda je parkování před domem na vlastním pozemku.) 5. **Jsou na nemovitosti nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (Např. průchod sousedů, vedení sítí.) 6. **Jaký je stav garáže a hospodářské části?** (Zda vyžadují opravy.) 7. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik?** (Septik může znamenat dodatečné náklady.) 8. **Jaké jsou náklady na energie?** (Účty za plyn, elektřinu, vodu za poslední rok.) 9. **Proč se prodává nemovitost?** (Zda není důvod k prodeji skrytý problém.) 10. **Je možné snížit cenu oproti nabídkové ceně?** (Vzhledem k nadhodnocení a potřebě rekonstrukce.) --- ### 9. **TECHNICKÝ STAV A KATASTR** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Starší část může vyžadovat opravu (nutno ověřit při prohlídce). | | **Fasáda** | ⚠️ | Nová část v pořádku, starší část nejasná. | | **Okna** | ✅ | Plastová (nová část), starší část nejasná. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ | Nová část v mědi, starší část nejasná. | | **Topení** | ✅ | Plynový kotel BAXI (relativně nový), bojler elektrický. | | **Koupelny** | ⚠️ | Dvě koupelny (nová část v pořádku, starší část nejasná). | | **Vlhkost/plísně** | ⚠️ | Nutno ověřit ve starší části a sklepě. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Veřejná síť nebo septik? (Nutno ověřit.) | | **PENB** | 🔴 | Chybí (očekává se třída G). | | **Zástavní práva** | ⚠️ | Nelze ověřit (chybí data z katastru). | | **Věcná břemena** | ⚠️ | Nelze ověřit (chybí data z katastru). | --- ### 10. **VERDIKT** **🔴 NEDOPORUČUJI KE KOUPI ZA AKTUÁLNÍ CENU** - **Důvody:** 1. **Cena je výrazně nadhodnocená** (o 60–85 % oproti tržní hodnotě). 2. **Starší část domu vyžaduje nákladné opravy** (rozvody, vlhkost, střecha). 3. **Chybějící PENB a nejasná energetická náročnost** (očekává se třída G). 4. **Dlouhá návratnost investice** (20–40 let), nevhodné pro pronájem. 5. **Nutnost ověřit povodňové riziko a věcná břemena** (chybí data z katastru). - **Maximální rozumná nabídková cena:** **4 500 000–5 000 000 Kč** (sleva **32–38 %**). - **Doporučení:** - **Vyjednat slevu** nebo požadovat **kompletní rekonstrukci starší části** před koupí. - **Provést důkladnou prohlídku** (vlhkost, střecha, elektroinstalace, statika podkroví). - **Ověřit katastrální data** (zástavní práva, věcná břemena, hranice pozemku). - **Získat PENB** a posoudit náklady na zlepšení energetické třídy. - **Zvážit alternativní nemovitosti** v lokalitě (levnější nebo v lepším stavu).

# Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 1049 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 6,390,000 Kč Lokalita: Čejkovice, Znojmo Dispozice: 3+KK Plocha: 1049 m² Konstrukce: Dřevo ## Popis Hledáte rodinný dům, který nabízí dostatek prostoru, soukromí a zároveň zajímavý potenciál do budoucna? Pak by vás mohla zaujmout tato nemovitost v obci Čejkovice na Znojemsku. Kromě prostorného bydlení zde naleznete uzavřený dvůr, hospodářské zázemí, vinný sklep a zahradu, která je dle územního plánu určena k bydlení a nabízí možnost výstavby dalšího rodinného domu. Rodinný dům je situován jako krajní řadový a stojí na pozemku o celkové výměře 1 049 m². Díky svému umístění nabízí větší míru soukromí než běžná řadová zástavba. Srdcem celé nemovitosti je uzavřený dvůr, který poskytuje příjemné soukromí pro každodenní život i odpočinek. Na obytnou část navazuje technické zázemí, prostorná stodola a další hospodářské prostory, které mohou sloužit jako dílna, sklad nebo zázemí pro drobné hospodářství. Obytnou část tvoří dvě samostatné části domu. Hlavní bytová jednotka o dispozici 3+kk je přístupná přes prostornou průjezdnou garáž, kterou lze projet až na uzavřený dvůr. Dispozici tvoří vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, dva neprůchozí pokoje a obývací pokoj s kuchyňským koutem. Ve dvorním traktu se nachází další obytná část o dispozici 1+1 s vlastní koupelnou a toaletou. Tento prostor nabízí možnost dokončení a využití například pro vícegenerační bydlení, návštěvy nebo jako samostatnou jednotku k pronájmu. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Uliční část je zateplena a osazena plastovými okny, ve značné části domu byly provedeny nové rozvody elektřiny, vody i odpadů. V ostatních částech jsou osazena původní dřevěná okna. Vytápění zajišťuje plynový kotel umístěný v technické místnosti, ohřev vody hlavní bytové jednotky elektrický bojler. Nemovitost je v dobrém technickém stavu a připravena k okamžitému užívání. Zároveň poskytuje dostatek prostoru pro postupnou modernizaci interiéru podle vlastních představ a potřeb. Milovníky vína jistě potěší tradiční vinný sklep s navazující místností vhodnou k posezení s rodinou či přáteli. Za hospodářskou částí se nachází zahrada o výměře 404 m², která je dle platného územního plánu vedena v plochách určených pro bydlení. Díky samostatnému přístupu z druhé strany pozemku nabízí možnost výstavby dalšího rodinného domu. Budoucí majitel tak může prostor využít nejen jako zahradu pro odpočinek a zahradničení, ale také jako zajímavou investici do budoucna. Nemovitost je napojena na elektřinu, obecní vodovod, vlastní studnu a plyn. Odpad je v současné době sveden do jímky, přičemž obecní kanalizace je vedena v komunikaci před domem a nabízí možnost budoucího napojení. Obec Čejkovice nabízí příjemné bydlení s dobrou dostupností do Znojma, Hrušovan nad Jevišovkou i dalších okolních měst a obcí. K dispozici je autobusové spojení, restaurace, sportovní areál a další základní občanská vybavenost. Pokud hledáte nemovitost, která nabízí dostatek prostoru, soukromí a zároveň možnost přizpůsobit si bydlení podle vlastních představ, rád Vám ji osobně představím. Neváhejte mě kontaktovat.

# Prodej rodinného domu 186 m², pozemek 1312 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 5,420,000 Kč Lokalita: Štítary, Znojmo Dispozice: 1+1 Plocha: 1312 m² Konstrukce: Zděná ## Popis Jen 3 km od Vranovské přehrady – prostorný rodinný dům s velkou zahradou Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům s užitnou plochou 186 m² na pozemku o celkové výměře přibližně 1 300 m². Nemovitost se nachází v klidné části městyse Štítary, pouhé 3 km od Vranovské přehrady (hlavní pláže), a nabízí dostatek prostoru pro rodinné i vícegenerační bydlení, případně pro spojení bydlení s podnikáním. Dům zaujme promyšleným dispozičním řešením, velkou vzrostlou zahradou a hospodářským zázemím, které je dnes u rodinných domů spíše výjimkou. Dům byl postaven v roce 1984. Jeho technický stav odpovídá době výstavby, je průběžně udržovaný, kompletně vyklizený a připravený k okamžitému převzetí. Novému majiteli umožňuje citlivou modernizaci podle současných požadavků na bydlení. K přednostem patří dva nové úsporné kotle na plyn a dřevo splňující aktuální požadavky programu Zelená úsporám včetně revize komína. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci i plyn. Na zahradě se nachází vydatná studna s užitkovou vodou. Dispozice domu nabízí praktické využití prostoru. V přízemí se nachází samostatná bytová jednotka 1+1 s koupelnou a WC, veranda, technická místnost, kotelna, dva sklady a garáž, kterou lze využít také jako dílnu. Obytné patro tvoří otevřený prostor s kuchyní, jídelnou a obývacím pokojem se vstupem na verandu, orientovaný na jih. Dále jsou zde dvě ložnice, koupelna a samostatné WC. Prostorná půda nabízí možnost dalšího rozšíření obytné plochy. Vzrostlá zahrada poskytuje dostatek soukromí i prostoru pro odpočinek, pěstování nebo drobné hospodaření. Součástí pozemku je také zděná hospodářská stavba, velký krytý průjezd, tři dřevníky, udírna, letní stavby a zázemí pro chov slepic či drobného zvířectva. Další výhodou jsou možnosti využití podle územního plánu. Kromě bydlení je zde přípustné také provozování obchodu a služeb, ubytování, zdravotních nebo sociálních služeb, řemeslné činnosti či drobné výroby. Nemovitost tak nabízí širší využití než běžný rodinný dům. Štítary jsou rozvíjející se městys s dobrou občanskou vybaveností – mateřskou a základní školou, obchody, hospůdkami, sportovišti i aktivním spolkovým životem. Výbornou dopravní dostupnost zajišťuje autobusová doprava v rámci IDS JMK, železniční zastávka Šumná je vzdálena přibližně 2 km. Do Znojma je to 20 km, k rakouským hranicím 18 km, do Dukovan 40 km a do Brna 90 km. Okolí Vranovské přehrady nabízí celoroční možnosti rekreace, vodních sportů, cykloturistiky i výletů za historií – v dosahu jsou například zámek Vranov nad Dyjí, zámek Uherčice nebo hrad Bítov. S připravovaným rozšířením Jaderné elektrárny Dukovany lze očekávat zvýšený zájem o bydlení i rekreační zázemí v širším regionu. Díky své poloze v blízkosti Vranovské přehrady představuje tato nemovitost zajímavou příležitost nejen pro vlastní bydlení, ale také z dlouhodobého investičního hlediska. Nemovitost je bez právních vad a připravena k prodeji.

# Prodej vícegeneračního domu 350 m², pozemek 868 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,900,000 Kč Lokalita: Jevišovice, Znojmo Dispozice: 3+KK Plocha: 868 m² ## Popis K prodeji nabízíme dvougenerační rodinný dům, který prošel v roce 2010 rozsáhlou rekosntrukcí a přístavbou. Dům se nachází na pozemku o celkové rozloze 868m2, a sestává z následující dispozice: 1. Přízemí 3+kk (2+kk): a.) předsíň b.) ložnice c.) šatna d.) kuchyňský kout s kuchyňskou linkou a spotřebiči e.) prostorný obývací pokoj, který byl využívaný jako obývací pokoj i ložnice (je možné zde jednoduché přepažení místnosti) 2. Patro 4+kk: a.) pokoj č. 1 b.) pokoj č. 2 c.) pokoj č. 3 d.) velký obývací pokoj s kuchyňský koutem V obou podlažích jsou instalována krbová kamna, další zdrojem vytápění je plynový kotel. A z přízemí domu se dále vchází ještě do malého sklípku. Dům je napojený na všechny inženýrské sítě, včetně kanalizace. V rámci venkovní části je zde: a.) dílna b.) vejminek kde je ve spodní části obývací část s kuchyní, a v patře poslete pro přespání (pro hosty apod.) Autem se dá vjet až do dvora přes elektrická sekční vrata, ze zahrady je úžasný výhled na Jevišovický hrad, a z druhé strany se nachází říčka Jevišovka. Čili se jedná skutečně o exkluzivní umístění domu. Pro bližší informace či termíny prohlídek kontaktujte pana Ing. Miklíka, volat můžete kdykoliv, včetně víkendů a svátků.

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Jiřice u Miroslavi** | **Rodinný dům 5+1** | **112 m² (užitná plocha) / 1248 m² (pozemek)** | **6 990 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Jiřice u Miroslavi, Znojmo | | Dispozice | 5+1 | | Užitná plocha | 112 m² | | Pozemek | 1248 m² | | Cena nabídková | 6 990 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **62 411 Kč/m²** | | Typ stavby | Cihla | | Stav | Dobrý (udržovaný) | | Vytápění | Plynový kotel | | Okna | Plastová | | Klimatizace | Ano | | Zdroj | Sreality | --- ### ⚠️ **Konkrétní VADY a RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Střecha a půda**: - Půdní prostory (30 m²) jsou uvedeny jako "navazující" a "otevírají potenciál pro rozšíření". Z fotek není jasné, zda je střecha zateplená nebo vhodná pro nástavbu. ⚠️ **Doporučuje se odborné posouzení stavu krovů a izolace.** - Střecha je krytá taškami, ale z fotek není patrné, zda je nová nebo starší (riziko zatékání, plísní). - **Elektroinstalace a rozvody**: - Z inzerátu není jasné, zda byly vyměněny elektrorozvody. Starší rozvody (před 20 lety) mohou být nebezpečné a nákladné na výměnu. ⚠️ **Ověřit stáří rozvodů a pojistek.** - **Vlhkost a plísně**: - Dům má suterén s prádelnou, kotelnou a dílnou. Suterény jsou náchylné na vlhkost, zejména pokud není kvalitně provedena izolace. ⚠️ **Při prohlídce ověřit zápach, skvrny na stěnách a podlahách.** - Na fotkách nejsou viditelné známky plísní, ale vlhkost může být skrytá. - **Plynová instalace**: - Plynový kotel je zmíněn, ale není uvedeno, kdy byl naposledy revidován. ⚠️ **Ověřit platnost revize a stáří kotle.** - **Konstrukční vady**: - Na fotkách nejsou patrné trhliny ve zdivu nebo základech, ale podrobné posouzení by měl provést stavební inženýr. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Koupelna a WC**: - Koupelna je pouze jedna (v přízemí), v patře chybí. To může být nevýhoda pro větší rodinu. ⚠️ **Zvažte náklady na případnou dostavbu koupelny v patře (150–250 tis. Kč).** - **Stav oken a dveří**: - Okna jsou plastová (pravděpodobně novější), ale dveře (vstupní, garážové) vypadají starší a mohou potřebovat výměnu. - **Zastaralé topení**: - Plynový kotel může být energeticky neefektivní. ⚠️ **Zvažte výměnu za kondenzační kotel nebo tepelné čerpadlo (náklady 150–400 tis. Kč).** - **Septik nebo kanalizace**: - Z inzerátu není jasné, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. ⚠️ **Ověřit typ odpadního systému a jeho stav.** - **Hluk a sousedé**: - Dům má uzavřený dvůr, ale z fotek není jasné, jak blízko jsou sousedé. ⚠️ **Při prohlídce ověřit hlukovou zátěž.** #### **🟢 Nízká rizika** - **Právní vady**: - Z katastru nejsou k dispozici data, ale standardně je nutné ověřit: - **Zástavní práva** (hypotéky, exekuce). - **Věcná břemena** (právo průchodu, vedení sítí). - **Skutečná výměra pozemku** (zda odpovídá inzerátu). - **Povodňové riziko**: - Lokalita Jiřice u Miroslavi není podle dostupných map povodňovým územím. ⚠️ **Pro jistotu ověřit na [ČHMÚ](https://www.chmi.cz/).** --- ### 💰 **Hodnocení ceny** #### **Tržní Kč/m² v lokalitě** - Průměrná cena rodinných domů v **Jiřicích u Miroslavi a okolí** se pohybuje v rozmezí **45 000–60 000 Kč/m²** (podle stavu a velikosti pozemku). - **Cena 62 411 Kč/m²** je na horní hranici tohoto rozmezí, ale odpovídá domu v **dobrém stavu s velkým pozemkem a hospodářským zázemím**. #### **Maximální nabídková cena** - **Odhadované opravy a úpravy**: - Výměna topení: **150–250 tis. Kč** - Dostavba koupelny v patře: **150–250 tis. Kč** - Oprava střechy (pokud potřebná): **100–200 tis. Kč** - Výměna dveří a garážových vrat: **50–100 tis. Kč** - **Celkem opravy: 450–800 tis. Kč** - **Daň z nabytí (4 %)** = 279 600 Kč - **Právní a notářské služby** = ~30 000 Kč - **Rezerva na vyjednávání (5 %)** = 349 500 Kč | Položka | Částka (Kč) | |-----------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 990 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 279 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | Odhadované opravy | 450 000–800 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **7 749 600–8 099 600** | | **Maximální rozumná nabídka** | **6 100 000–6 300 000** | - **Hodnota po rekonstrukci**: **7 500 000–8 500 000 Kč** (v závislosti na rozsahu úprav). --- ### 📈 **Yield a ROI** #### **Odhad nájmu** - **Dlouhodobý pronájem (5+1, 112 m²)**: - V lokalitě se nájmy pohybují v rozmezí **18 000–25 000 Kč/měsíc** (pro rodinu). - **Roční nájem (hrubý)**: **216 000–300 000 Kč/rok**. - **Dvougenerační využití (1NP + 2NP samostatně)**: - **1NP (3+1)**: 12 000–15 000 Kč/měsíc - **2NP (2+0)**: 8 000–10 000 Kč/měsíc - **Celkem**: **20 000–25 000 Kč/měsíc** (240 000–300 000 Kč/rok). | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 20 000–25 000 Kč | | Roční příjem (hrubý) | 240 000–300 000 Kč | | Celková investice | 7 749 600–8 099 600 Kč| | **Hrubý yield** | **3,0–3,9 %** | | Čistý yield (po nákladech) | **2,3–2,9 %** | | **Prostá návratnost** | **26–34 let** | - **Poznámka**: Návratnost je dlouhá, což odpovídá rodinnému domu pro vlastní bydlení. Pro investici do pronájmu není tento objekt ideální (nízký yield). --- ### ⭐ **Bodovací tabulka** | Kritérium | Hodnocení (X/5) | Zdůvodnění | |-----------------|-----------------|---------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 4/5 | Klidná obec s dobrým zázemím (škola, obchod, lékař), ale závislost na autě. | | **Stav** | 3/5 | Dům je udržovaný, ale vyžaduje menší opravy (topení, koupelna, vlhkost). | | **Cena** | 3/5 | Cena je na horní hranici tržního rozmezí, ale odpovídá velikosti pozemku. | | **Potenciál** | 4/5 | Velký pozemek a půdní prostory umožňují rozšíření nebo přestavbu. | | **SKÓRE** | **3,5/5** | **Dobrá nemovitost pro vlastní bydlení, ale vyžaduje investice do úprav.** | --- ### 🌊 **Povodňové riziko a PENB** - **Povodňové riziko**: Nízké (lokalita není v povodňovém území). - **PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy)**: **PENB chybí**. Je nutné vyžádat si ho od prodávajícího — ovlivňuje hodnotu nemovitosti a možnost čerpání hypotéky. --- ### 📐 **Specifika parcely a přístupu** - **Tvar a orientace**: - Pozemek je **rovinatý a obdélníkový**, což usnadňuje využití (zahrada, bazén, stavba). - **Orientace**: Z fotek není jasná, ale uzavřený dvůr naznačuje možnost jižní orientace zahrady. - **Hranice pozemku**: - Z fotek není patrné, zda jsou hranice jasně vytyčeny. ⚠️ **Ověřit v katastru.** - **Přístup**: - **Samostatný vjezd z boční silnice** — výhoda pro přístup s autem nebo technikou. - **Věcná břemena**: Z katastru nejsou data, ale je nutné ověřit, zda není na pozemku např. právo průchodu nebo vedení sítí. --- ### 📅 **Předání nemovitosti** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně se uvádí **fyzické předání do 30–60 dnů od podpisu smlouvy**. - **Doporučení**: - **Smluvní pokuta za prodlení**: Např. **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení** (max. 5 % z kupní ceny). - **Ověření stavu nemovitosti při předání**: Sepsat protokol o předání s fotografiemi. --- ### 🕵️ **Due Diligence otázky pro prodávajícího** 1. **Jak staré jsou elektrorozvody a plynový kotel?** Kdy byla provedena poslední revize? 2. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik?** Jaký je stav odpadního systému? 3. **Byly v posledních 5 letech provedeny nějaké rekonstrukce?** Pokud ano, jaké a kdy? 4. **Jsou na pozemku nebo domě nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (Ověřit i v katastru.) 5. **Proč se prodává nemovitost?** (Zajímá nás, zda není důvod k prodeji skrytý problém.) 6. **Je k dispozici kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** 7. **Jaký je stav izolace střechy a zda je půda připravena na případnou nástavbu?** 8. **Jsou nějaké spory se sousedy ohledně hranic pozemku nebo přístupu?** --- ### 🔧 **Technický stav (tabulka)** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Tašková krytina, není jasné stáří. Ověřit stav krovů a izolace. | | **Fasáda** | ✅ | V dobrém stavu, bez viditelných trhlin. | | **Okna** | ✅ | Plastová, pravděpodobně novější. | | **Dveře** | ⚠️ | Vstupní a garážové dveře vypadají starší — možná výměna. | | **Elektrorozvody** | ⚠️ | Stáří neznámé, ověřit. | | **Topení** | ⚠️ | Plynový kotel — ověřit stáří a účinnost. | | **Koupelna** | ⚠️ | Pouze jedna, v patře chybí. | | **Vlhkost** | ⚠️ | Suterén může být náchylný na vlhkost — ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Typ neznámý — ověřit. | | **PENB** | 🔴 | Chybí — nutné vyžádat. | --- ### 📋 **Katastr: Zástavní práva a věcná břemena** - **Z katastru nejsou k dispozici data**, ale je nutné ověřit: - **Zástavní práva**: Zda není nemovitost zatížena hypotékou nebo exekucí. - **Věcná břemena**: Zda není na pozemku např. právo průchodu, vedení sítí nebo nájemní smlouva. - **Skutečná výměra pozemku**: Zda odpovídá inzerátu (1248 m²). --- ### 🏁 **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – Podmíněně doporučuji ke koupi pro vlastní bydlení** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - Velký pozemek (1248 m²) s uzavřeným dvorem a hospodářským zázemím (garáž, dílna, kolna). - Dům je v **dobrém stavu** a ihned obyvatelný. - Flexibilní dispozice (5+1) s možností rozšíření o půdní prostory. - Klidná lokalita s dobrým zázemím (škola, obchod, lékař). - Samostatný vjezd na pozemek — praktické pro parkování a přístup. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Chybějící koupelna v patře** — náklady na dostavbu 150–250 tis. Kč. - **Stáří technických instalací** (

# Prodej rodinného domu 203 m², pozemek 749 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,290,000 Kč Lokalita: Šumná, Znojmo Dispozice: 5+1 Plocha: 749 m² Stav: Dobrý stav Konstrukce: Zděná ## Popis Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Šumná, okres Znojmo. Samostatně stojící patrový dům v dobrém stavu, kolaudovaný v roce 2007 , který nabízí dostatek prostoru pro pohodlné rodinné bydlení i možnost úpravy na dvougenerační využití. Užitná plocha 202 m², celková plocha 293 m², pozemek 749 m² (zastavěná plocha 125 m², zahrada 624 m²) . Dispozice 5+1, dvě nadzemní podlaží a 1 podzemní podlaží s velkým množstvím úložného prostoru (cca 100 m²) . Výhodou je koupelna a WC na každém patře, což přináší komfort pro každodenní fungování větší rodiny. Dům je zděný (Porotherm), se sedlovou střechou a betonovou krytinou Bramac, plastová okna s dvojskly . Vytápění je řešeno teplovodním systémem – kotel na tuhá paliva (pelety) v kombinaci s podlahovým vytápěním a radiátory, s přípravou na elektrokotel . Součástí je centrální vysavač. Napojení na veřejný vodovod a kanalizaci, elektřina 400 V, přístup po asfaltové komunikaci. V obci dostupná autobusová i vlaková doprava, internet a kabelové rozvody . Součástí je garáž o velikosti cca 40 m² a další parkovací místa na pozemku. Dům nabízí prostor, který dnes hledá většina rodin – dostatek místa, praktičnost a možnost přizpůsobit si bydlení podle vlastních potřeb. Majitel si vyhrazuje právo na výběr kupujících, dle vlastních kritérií. Výměry vycházející z dokumentace.

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Těšetice, okres Znojmo | Rodinný dům 4+1 | 150 m² / 1700 m² | 4 890 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Těšetice, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 (obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyň, koupelna, WC, technická místnost, prádelna, dřevník, garáž, půda) | | Užitná plocha | 150 m² | | Pozemek | 1700 m² | | Cena nabídková | 4 890 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **32 600 Kč/m²** | | Typ stavby | Samostatně stojící rodinný dům | | Stav | Existující (bez konkrétního roku výstavby) | | Vytápění | Plyn + kamna | | Zdroj vody | Vlastní studna | | Kanalizace | Z dat nelze určit | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. **KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Stav střechy**: Na fotkách není detailně vidět, ale červená barva může naznačovat starší krytinu (např. betonové tašky). Doporučuje se odborná prohlídka střechy a krovů. - **Stáří elektroinstalace**: Z fotek není patrné, zda byla provedena výměna rozvodů. Starší instalace může znamenat riziko požáru nebo vysoké náklady na rekonstrukci. - **Vlhkost a plísně**: V popisu ani na fotkách není zmíněna vlhkost, ale sklep a starší stav domu mohou být rizikové. Doporučuje se měření vlhkosti. - **Stav oken**: Okna vypadají starší (dřevěná nebo plastová s jednoduchým zasklením). Výměna oken za úspornější by znamenala dodatečné náklady. - **Kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. Septik může znamenat další náklady na údržbu. - **Vlastní studna**: Kvalita vody není garantována. Doporučuje se laboratorní rozbor vody před koupí. - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Bez něj nelze posoudit energetickou náročnost domu, což může ovlivnit budoucí náklady na vytápění. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Stáří topného systému**: Plynové topení nebo kamna mohou být starší a vyžadovat výměnu nebo údržbu. - **Dispozice**: Chybí koupelna v patře (pokud je půda využitelná jako obytný prostor). Dostavba koupelny by znamenala další náklady. - **Stav podlah a stěn**: Na fotkách jsou vidět dřevěné obklady a starší podlahy, které mohou vyžadovat renovaci. - **Garáž a půda**: Garáž je malá a půda není upravena pro bydlení. Využití půdy jako obytného prostoru by vyžadovalo nákladnou rekonstrukci. - **Zahrada**: Velká zahrada (890 m²) může být výhodou, ale také znamená vyšší náklady na údržbu. --- ### 2. **HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání** - Cena **32 600 Kč/m²** je v kontextu lokality **Těšetice (okres Znojmo)** spíše **nižší** než průměr. Průměrná cena rodinných domů v této oblasti se pohybuje kolem **35 000–40 000 Kč/m²**, ale záleží na stavu a lokalitě. - Dům je však ve **starším stavu** a vyžaduje rekonstrukce, což cenu snižuje. #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 4 890 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 195 600 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Výměna oken | 150 000–250 000 | | Rekonstrukce elektroinstalace | 100 000–200 000 | | Oprava střechy | 200 000–400 000 | | Výměna topení | 100 000–300 000 | | Úprava koupelny a WC | 100 000–200 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **5 765 600–6 365 600** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **4 200 000–4 400 000 Kč** | #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletní rekonstrukci by hodnota domu mohla dosáhnout **5 500 000–6 500 000 Kč** (v závislosti na kvalitě provedených prací). --- ### 3. **YIELD A ROI** - **Odhadovaný nájem (dlouhodobý pronájem)**: **15 000–20 000 Kč/měsíc** (pro rodinu nebo dvě osoby). - **Roční příjem hrubý**: **180 000–240 000 Kč**. - **Hrubý yield (nižší scénář)**: **3,1 %** (180 000 / 5 765 600). - **Hrubý yield (vyšší scénář)**: **3,8 %** (240 000 / 6 365 600). - **Čistý yield po nákladech (25 %)**: **2,3–2,8 %**. - **Prostá návratnost (payback)**: **24–35 let** (v závislosti na nájmu a celkové investici). --- ### 4. **BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Poznámka | |-----------------|-----------|-------------------------------------------| | Lokalita | 3/5 | Klidná vesnice, ale závislost na autě. | | Stav | 2/5 | Starší dům, vyžaduje rekonstrukce. | | Cena | 4/5 | Nižší než průměr, ale nutné investice. | | Potenciál | 3/5 | Možnost rozšíření nebo pronájmu. | | **SKÓRE** | **3/5** | **Podmíněně doporučeno pro investory s rozpočtem na rekonstrukce.** | --- ### 5. **POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit na [ČHMÚ](https://www.chmi.cz) nebo v [Povodňovém plánu obce](https://www.tesetice.cz). - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Doporučuje se vyžádat od prodávajícího. --- ### 6. **SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace**: Pozemek je velký (1700 m²), ale tvar a orientace nejsou z fotek patrné. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Hranice pozemku**: Z fotek není jasné, zda jsou hranice pozemku jasně vymezeny. Doporučuje se geodetické zaměření. - **Věcná břemena**: Z katastru nejsou data, ale je nutné ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Studna**: Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatku vody). --- ### 7. **PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky předání**: Doporučuje se sjednat v kupní smlouvě: - **Fyzické předání** do 30 dnů od podpisu smlouvy. - **Smluvní pokuta** za prodlení (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). - **Vyčištění nemovitosti** a odstranění movitých věcí prodávajícího. --- ### 8. **DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. Jak stará je střecha a kdy byla naposledy opravována? 2. Kdy byla naposledy měněna elektroinstalace a topný systém? 3. Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik? Jak starý je septik? 4. Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi? 5. Jaká je kvalita vody ze studny? Máte k dispozici laboratorní rozbor? 6. Jsou na pozemku nějaká věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí)? 7. Je k dispozici kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby? 8. Jaké jsou průměrné náklady na vytápění a elektřinu za rok? 9. Byly v domě provedeny nějaké rekonstrukce nebo úpravy? Pokud ano, kdy a jakého rozsahu? 10. Je dům zatížen nějakými dluhy nebo exekucemi? --- ### 9. **TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|-------------------------------------------| | Střecha | ⚠️ | Starší krytina, nutná prohlídka. | | Fasáda | ⚠️ | Vypadá zachovale, ale doporučuje se kontrola. | | Okna | ⚠️ | Starší, pravděpodobně jednoduché zasklení. | | Elektrorozvody | ⚠️ | Z fotek nelze posoudit, doporučuje se revize. | | Topení | ⚠️ | Plyn + kamna, pravděpodobně starší systém. | | Koupelna | ⚠️ | Vypadá starší, možná nutná rekonstrukce. | | Vlhkost / plísně | ⚠️ | Ověřit při prohlídce, zejména sklep. | | Kanalizace | ⚠️ | Z dat nelze určit, ověřit septik/kanalizaci. | | Studna | ⚠️ | Doporučuje se laboratorní rozbor vody. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Věcná břemena**: Z dat nelze určit. Doporučuje se ověřit v katastru. - **Skutečná výměra pozemku**: Uvedená výměra (1700 m²) je orientační. Doporučuje se ověřit v katastru. --- ### 10. **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - **Cena pod tržním průměrem** pro tuto lokalitu. - **Velký pozemek** (1700 m²) s potenciálem pro rozšíření nebo zahradničení. - **Klidná lokalita** v blízkosti Znojma (vhodné pro rodinu nebo jako rekreační objekt). - **Možnost využití jako investice** po rekonstrukci. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Starší stav domu** vyžadující rekonstrukce (střecha, okna, elektro, topení). - **Nutné ověření kvality vody ze studny** a stavu kanalizace. - **Chybějící PENB** a kolaudační rozhodnutí. - **Závislost na autě** (venkovská lokalita bez veřejné dopravy). #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **4 200 000–4 400 000 Kč** (vyjednávací prostor **490 000–690 000 Kč** / **10–14 %** oproti nabídkové ceně). #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 2. **Elektroinstalace a topný systém** (revize). 3. **Kvalita vody ze studny** (laboratorní rozbor). 4. **Stav kanalizace** (septik/veřejná síť). 5. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 6. **Povodňové riziko** (ČHMÚ, obecní úřad). 7. **Kolaudační rozhodnutí** nebo oznámení o užívání stavby. 8. **Energetický průkaz (PENB)**. 9. **Geodetické zaměření pozemku** (skutečná výměra). 10. **Měření vlhkosti** (zejména sklep a přízemí). --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a odborné posouzení nemovitosti.*

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Křídlůvky, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **140 m² užitné plochy / 1 598 m² pozemek** | **6 490 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Křídlůvky, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 140 m² | | Pozemek | 1 598 m² | | Cena nabídková | 6 490 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **46 357 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (hlavní budova + vejminek) | | Stav | Částečně rekonstruovaný | | Vytápění | Plyn (hlavní budova), vafky (vejminek) | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. **KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Střecha**: Částečně nová střecha — není jasné, která část byla rekonstruována a v jakém rozsahu. Hrozí riziko netěsností nebo nutnosti kompletní výměny v krátkém horizontu. - **Elektroinstalace**: Z fotek není patrný stav elektroinstalace. Starší domy v této lokalitě často mají zastaralé rozvody, které nesplňují současné normy. - **Vlhkost a plísně**: Dům je podsklepený — riziko vlhkosti, zejména ve sklepních prostorách. Z fotek není patrné, zda byly provedeny hydroizolační práce. - **Plynové topení**: Plynový kotel může být starší — nutné ověřit stáří, účinnost a certifikaci. Vafky ve vejminku jsou neekonomické a zastaralé. - **Studna**: Vlastní zdroj vody může být výhodou, ale i rizikem (kvalita vody, vydatnost, právní regulace). - **Energetická náročnost (PENB)**: Třída G je nejhorší možná. Bez PENB nelze získat dotace ani výhodné financování. Rekonstrukce na třídu B nebo C bude nákladná (zateplení, výměna oken, topení). - **Stav vedlejší budovy (vejminek)**: Fotky ukazují starší stav — možné problémy s konstrukcí, vlhkostí nebo statikou. - **Zastaralé instalace**: Koupelna a kuchyňská linka působí zastarale — pravděpodobně bude nutná kompletní rekonstrukce pro moderní bydlení. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Nepřesná dispozice**: Chybí půdorys — z popisu není jasné, jak jsou místnosti propojeny a zda je dispozice funkční. - **Přístupová cesta**: Z fotek není jasné, zda je cesta v majetku prodávajícího nebo zda je věcné břemeno (průjezd přes cizí pozemek). - **Zahrada**: Velká zahrada (1 274 m²) vyžaduje údržbu — pro některé kupce může být spíše zátěží. - **Potok na pozemku**: Může zvyšovat vlhkost v domě nebo riziko povodní — nutné ověřit povodňové riziko. - **Chybějící kolaudace**: Dům může být starší — není jasné, zda má platné kolaudační rozhodnutí nebo zda byl postaven před rokem 1989 (riziko nelegální stavby). --- ### 2. **HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **okrese Znojmo** se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalit). - **Cena 46 357 Kč/m²** je na horní hranici pro nemovitost ve **stávajícím stavu s částečnou rekonstrukcí a třídou G**. - Pro srovnání: Novostavby v této lokalitě se prodávají za **50 000–65 000 Kč/m²**, ale s moderními standardy (PENB A/B, nové instalace). #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|----------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 490 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 259 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | **Opravy a rekonstrukce** | **1 200 000–2 000 000** | | - Kompletní výměna elektroinstalace | 200 000–300 000 | | - Rekonstrukce koupelny a kuchyně | 300 000–500 000 | | - Zateplení a výměna oken (PENB) | 500 000–800 000 | | - Oprava střechy (zbývající část) | 200 000–400 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **7 979 600–8 779 600** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **4 800 000–5 200 000 Kč** | - **Vyjednávací prostor**: **1 290 000–1 690 000 Kč** (20–26 % slevy). - **Hodnota po rekonstrukci**: **8 000 000–9 500 000 Kč** (po kompletní rekonstrukci na moderní standard). --- ### 3. **YIELD A NÁVRATNOST INVESTICE** #### **Odhad nájemního výnosu** - **Dlouhodobý pronájem (4+1)**: **18 000–22 000 Kč/měsíc** (v závislosti na rekonstrukci). - **Dvougenerační využití (2 jednotky)**: **25 000–30 000 Kč/měsíc** (hlavní část + vejminek). - **Rekreační pronájem (Airbnb)**: **20 000–35 000 Kč/měsíc** (sezónně, závisí na lokalitě a vybavení). | Položka | Hodnota (Kč) | |-----------------------------|--------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 20 000–30 000 | | Roční příjem hrubý | 240 000–360 000 | | Celková investice | 8 000 000–8 800 000| | **Hrubý yield** | **2,7–4,5 %** | | Čistý yield (po nákladech) | **2,0–3,4 %** | | **Prostá návratnost (ROI)** | **24–40 let** | - **Poznámka**: Návratnost je dlouhá — nemovitost není ideální pro krátkodobou investici. Vhodnější pro **dlouhodobé vlastní bydlení nebo pronájem s perspektivou růstu hodnoty**. --- ### 4. **BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 3/5 | Klidná obec, ale vzdálená od Znojma (20 min autem). Chybí občanská vybavenost. | | **Stav** | 2/5 | Částečná rekonstrukce, ale mnoho nedořešených problémů (PENB G, elektro, vlhkost). | | **Cena** | 2/5 | Cena je na horní hranici pro stávající stav. Vyžaduje výraznou slevu. | | **Potenciál** | 4/5 | Velký pozemek, možnost dvougeneračního bydlení nebo rekreačního pronájmu. | | **SKÓRE** | **2,75/5**| **Podprůměrná investice** — vhodná pouze s výraznou slevou a rekonstrukcí. | --- ### 5. **POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: **⚠️ Nutné ověřit** — na pozemku je potok, což zvyšuje riziko lokálních záplav. Doporučuji zkontrolovat [povodňový plán ČR](https://www.povis.cz/). - **PENB**: **PENB chybí** — nutné vyžádat od prodávajícího nebo nechat zpracovat. Bez PENB nelze čerpat dotace ani získat výhodné financování. --- ### 6. **SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku**: - Velký pozemek (1 598 m²) s možností oddělení stavební parcely. - Zahrada je rozlehlá, ale vyžaduje údržbu. - Orientace není z fotek jasná — ověřit při prohlídce (sluneční světlo, vítr). - **Hranice pozemku**: - Z fotek není jasné, zda jsou hranice přesně vytyčeny — riziko sporů se sousedy. - **Přístup**: - Příjezdová cesta je součástí pozemku, ale není jasné, zda je v majetku prodávajícího nebo zda je věcné břemeno. - **⚠️ Nutné ověřit v katastru nemovitostí!** - **Věcná břemena**: - Data z katastru nejsou k dispozici — **kritické ověřit** (průchod, vedení sítí, zástavní práva). --- ### 7. **PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně se uvádí **fyzické předání do 30 dnů od podpisu smlouvy**. - Doporučuji sjednat **předávací protokol** s podrobným popisem stavu nemovitosti (fotodokumentace). - **Smluvní pokuta za prodlení**: - Doporučená výše: **0,1–0,2 % z kupní ceny za každý den prodlení** (např. 1 000–2 000 Kč/den). --- ### 8. **DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jaký je přesný rozsah rekonstrukce střechy?** Které části byly vyměněny a kdy? 2. **Jak starý je plynový kotel a kdy byla provedena poslední revize?** Je kotel certifikovaný? 3. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo je zde septik?** Jaký je stav odpadního systému? 4. **Má dům platné kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** Pokud ne, jaký je právní stav? 5. **Jaká je kvalita vody ze studny?** Byla provedena analýza vody (např. na bakterie nebo těžké kovy)? 6. **Jsou na pozemku nebo domě zapsána nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (ověřit v KN) 7. **Jaký je stav elektroinstalace?** Byla v posledních 10 letech provedena revize? 8. **Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi?** Pokud ano, jak byly řešeny? 9. **Je příjezdová cesta v majetku prodávajícího nebo je zde věcné břemeno?** (ověřit v KN) 10. **Jaké jsou možnosti rozšíření nebo přestavby domu?** (např. vestavba půdy, přístavba garáže) --- ### 9. **TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav (tabulka)** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ Částečně nová | Nutné ověřit rozsah rekonstrukce — riziko netěsností. | | **Fasáda** | ⚠️ Starší | Vypadá udržovaně, ale pravděpodobně není zateplená. | | **Okna** | ✅ Nová | Plastová okna — dobrý stav. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ Neznámý | Pravděpodobně zastaralá — nutná revize a pravděpodobně kompletní výměna.| | **Topení** | ⚠️ Starší | Plynový kotel — ověřit stáří a účinnost. Vafky ve vejminku jsou neekonomické. | | **Koupelna** | ⚠️ Starší | Vypadá funkčně, ale zastarale — pravděpodobně nutná rekonstrukce. | | **Vlhkost / plísně** | ⚠️ Neznámý | Dům je podsklepený — riziko vlhkosti. Ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ Neznámý | Nutné ověřit, zda je veřejná nebo septik. | | **PENB** | 🔴 Chybí | Třída G — nutná rekonstrukce pro zlepšení. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: ⚠️ **Nutné ověřit** — data nejsou k dispozici. - **Věcná břemena**: ⚠️ **Nutné ověřit** — riziko průchodu, vedení sítí nebo nájemních práv. - **Výměra pozemku**: 1 598 m² — ověřit shodu s údaji v katastru. - **Druh pozemku**: ⚠️ **Nutné ověřit** — zda se jedná o zastavěnou plochu, zahradu nebo ornou půdu. --- ### 10. **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI (pouze s výraznou slevou a důkladnou prověrkou)** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - Velký pozemek s potenciálem pro oddělení stavební parcely nebo rekreační využití. - Částečná rekonstrukce (nová okna, opravené stropy a zdi). - Možnost dvougeneračního bydlení nebo pronájmu. - Klidná lokalita s přírodním okolím. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Vysoká cena** pro stávající stav — nutná výrazná sleva. - **Energetická náročnost (třída G)** — nákladná rekonstrukce pro zlepšení. - **Mnoho neznámých** (elektroinstalace, vlhkost, stav střechy, katastrální data). - **Dlouhá návratnost investice** — nevhodné pro krátkodobé zhodnocení. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **4 800 000–5 200 000 Kč** (sleva **20–26 %** oproti nab

# Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 1 951 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 8,809,000 Kč Lokalita: Husova, Miroslav Dispozice: 4+1 Plocha: 200 m² Pozemek: 1951 m² ## Popis Nabízíme velice příjemné bydlení v rodinném domě, v klidné obytné zástavbě obce Miroslav, na ulici Husova. Celková plocha je 1 951 m², zastavěná plocha a nádvoří 505 m², zahrada 1.446 m². Dispozičně je dům řešen jako 4+1, kde v přízemí se nachází předsíň, dva pokoje s okny do ulice, kuchyně s jídelnou (halou), koupelna s WC, letní kuchyň a prosklená veranda (zimní zahrada). V patře jsou pak k dispozici dva pokoje a půda s možností rozšíření obytného prostoru. Na dvoře je posezení pod pergolou a také garáž. Na dvůr navazuje stodola a další prostory, sloužící jako sklad a dále velká zahrada s ovocnými stromy. Před domem okrasná zahrada a také nájezd s možností parkování vozidel. Dům je vytápěn plynovým nebo elektrickým kotlem. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě – elektřinu, plyn, vodu a kanalizaci. Město Miroslav se nachází na cestě mezi Brnem a Znojmem s cca 3.000 počtem obyvatel a s veškerou občanskou vybaveností a patří mezi významné vinařské obce s kulturním a sportovním vyžitím. Průkaz energetické náročnosti budovy ještě nebyl dodán, proto uvádíme energetickou třídu G.

# Prodej rodinného domu 140 m², pozemek 552 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 2,655,485 Kč Lokalita: Mašovice, okres Znojmo Dispozice: 5+1 Plocha: 140 m² Pozemek: 552 m² Stav: Před rekonstrukcí ## Popis Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 s přibližnou podlahovou plochou 140 m², situovaný na pozemku o celkové výměře cca 340 m² ve velmi žádané lokalitě Mašovice. Jedná se o přízemní dům se sedlovou střechou, jehož dispozici tvoří kuchyně, koupelna a pět pokojů. K domu náleží stodola, ve které se nachází studna a vstup do sklepa. Součástí prodeje je také další stodola s dílnou a dvěma místnostmi, která nabízí široké možnosti využití. Hlavní výhody nemovitosti zahrnují dispozici 5+1 vhodnou pro rodinné bydlení, pozemek o velikosti cca 552 m², dvě stodoly s možností využití pro podnikání, skladování či přestavbu, stejně jako studnu a sklep, které jsou součástí objektu. Velkým benefitem je také klidná a vyhledávaná lokalita. Nemovitost je napojena na elektřinu, rodinný dům je připojen na kanalizaci, voda je zajištěna ze studny a vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Dům je určen k rekonstrukci, což představuje ideální příležitost upravit si bydlení dle vlastních představ nebo realizovat investiční záměr. Obec Mašovice patří mezi vyhledávané lokality – nachází se zde lom ke koupání, potraviny, restaurace i základní škola pro 1.–5. ročník. Nemovitost je vhodná jak pro rodinné bydlení, tak i jako investiční příležitost. Veškeré uvedené plochy jsou orientační. Průkaz energetické náročnosti nebyl dodán, proto uvádíme třídu G. Nemovitost lze financovat úvěrem, s jehož vyřízením vám rádi pomůžeme. Pro více informací a sjednání prohlídky kontaktujte naši realitní makléřku.

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Zadní Hamry, Vranov nad Dyjí** | **Dům / Vila** | **307 m² (užitná plocha) / 1 221 m² (pozemek)** | **6 900 000 Kč** 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |-------------------------|----------------------------------| | Adresa | Zadní Hamry, Vranov nad Dyjí | | Dispozice | 4+kk (2x kuchyň, 2x koupelna, 4 ložnice, půda 98 m²) | | Užitná plocha | 307 m² | | Pozemek | 1 221 m² | | Cena nabídková | 6 900 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy| 22 476 Kč/m² | | Typ stavby | Vila (historická, cca 1900) | | Stav | Před rekonstrukcí | | Vytápění | Z dat nelze určit | | Zdroj | Sreality | --- ### 1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA **🔴 Kritické vady a rizika:** - **Stav před rekonstrukcí**: Celková nutnost rekonstrukce interiérů (elektřina, vodovod, kanalizace, podlahy, omítky). - **Stáří stavby (1900)**: Původní konstrukce mohou mít skryté vady (trámy, zdivo, základy). - **Vlhkost a plísně**: Typické pro staré stavby bez moderní izolace — ověřit při prohlídce (sklep, přízemí, koupelny). - **Střecha**: Rekonstruována v roce 2005, ale stav krytiny a izolace nelze z fotek posoudit — doporučena odborná prohlídka. - **Elektroinstalace**: Zřejmě původní nebo částečně modernizovaná — nutná kompletní výměna (riziko požáru, přetížení). - **Vodovod a kanalizace**: Tlaková kanalizace je napojena, ale stav rozvodů uvnitř domu nelze z fotek posoudit — riziko netěsností nebo zastaralých trubek. - **Půdní prostor**: Otevřený prostor 98 m² — nutné zkontrolovat stav krovů, izolace a možnost zatékání. - **Studna**: Doporučen laboratorní rozbor vody před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečného průtoku). - **PENB chybí**: Energetický průkaz nebyl vyhotoven — riziko vysokých nákladů na vytápění a izolaci. **🟡 Středně důležité vady:** - **Dispoziční řešení**: Některé místnosti mohou být nevyužitelné bez zásadních úprav (např. rozdělení na apartmány). - **Okna a dveře**: Původní dvoukřídlé dveře a okna — pravděpodobně netěsní a mají špatné tepelně-izolační vlastnosti. - **Topení**: Typ topení není uveden — riziko zastaralého systému (např. kotel na tuhá paliva). - **Zastaralé kuchyně a koupelny**: Nutná kompletní výměna zařízení a rozvodů. --- ### 2. HODNOCENÍ CENY **Srovnání s trhem:** - Cena **22 476 Kč/m²** se jeví **nízká** pro historickou vilu s velkým pozemkem v atraktivní lokalitě (NP Podyjí, blízkost Vranovské přehrady). - V porovnání s průměrnými cenami v regionu (30 000–40 000 Kč/m² pro rekonstruované nemovitosti) je nabídková cena **výhodná**, ale je třeba zohlednit náklady na rekonstrukci. **Finanční kalkulace:** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 900 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 276 000 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Rekonstrukce (odhad) | 2 000 000–4 000 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **9 206 000–11 206 000** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **5 500 000–6 000 000** | **Hodnota po rekonstrukci:** - Po kompletní rekonstrukci a rozdělení na **4 apartmány** by hodnota nemovitosti mohla dosáhnout **12 000 000–15 000 000 Kč** (v závislosti na kvalitě provedení). --- ### 3. YIELD A ROI **Odhadovaný nájem (po rekonstrukci):** - **4 apartmány**: 15 000–20 000 Kč/měsíc za apartmán → **60 000–80 000 Kč/měsíc**. - **Roční příjem hrubý**: **720 000–960 000 Kč/rok**. | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------| | Hrubý yield (nižší scénář) | **6,4 %** | | Hrubý yield (vyšší scénář) | **8,6 %** | | Čistý yield po nákladech | **4,8–6,4 %** | | Prostá návratnost (payback) | **12–15 let** | --- ### 4. BODOVACÍ TABULKA | Kritérium | Hodnocení | Zdůvodnění | |-----------------|-----------|----------------------------------------------------------------------------| | Lokalita | 5/5 | Klidná část Vranova, blízkost NP Podyjí, Vranovské přehrady a centra. | | Stav | 2/5 | Před rekonstrukcí, historická stavba s rizikem skrytých vad. | | Cena | 4/5 | Nízká cena za m², ale vysoké náklady na rekonstrukci. | | Potenciál | 5/5 | Možnost rozdělení na 4 apartmány nebo rodinné sídlo s vysokou přidanou hodnotou. | | **SKÓRE** | **4/5** | **Dobrá investiční příležitost s vysokým potenciálem, ale s riziky.** | --- ### 5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB - **Povodňové riziko**: Lokalita se nachází v blízkosti řeky Dyje — **doporučeno ověřit v [Povodňovém informačním systému ČR](https://www.povis.cz/)**. - **PENB chybí**: Energetický průkaz nebyl vyhotoven — nutné zohlednit náklady na zateplení a modernizaci vytápění. --- ### 6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU - **Tvar a orientace**: Parcela je **rohová**, s možností přístupu ze dvou stran. Orientace není z fotek zřejmá — ověřit při prohlídce (oslunění, vítr). - **Hranice pozemku**: Na leteckém snímku (Foto 5) je žlutě vyznačena hranice — ověřit v katastru, zda odpovídá skutečnosti. - **Věcná břemena**: Z katastru nelze ověřit — **nutné zkontrolovat výpis z KN** (např. právo cesty, vedení sítí). - **Studna**: Doporučen **laboratorní rozbor vody** před koupí (riziko kontaminace nebo nedostatečného průtoku). - **Přístupová cesta**: Z fotek není zřejmé, zda je přístupová cesta součástí pozemku — ověřit v katastru. --- ### 7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI - **Podmínky dle kupní smlouvy**: Standardní předání po zaplacení kupní ceny a vkladu do katastru. - **Doporučení**: Smluvně ošetřit **pokutu za prodlení** (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). --- ### 8. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO 1. **Jaký je aktuální stav elektroinstalace a kdy byla naposledy kontrolována?** 2. **Máte k dispozici projektovou dokumentaci pro plánované rozdělení na 4 apartmány?** 3. **Jaký je průtok a kvalita vody ze studny? Byly provedeny nějaké rozbory?** 4. **Byly v minulosti zjištěny problémy s vlhkostí, plísněmi nebo zatékáním?** 5. **Jaký je stav kanalizace a vodovodních rozvodů uvnitř domu?** 6. **Jsou na pozemku nebo stavbě zapsána nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** 7. **Kdy byla naposledy provedena revize komínů a topného systému?** 8. **Je možné získat kopii kolaudačního rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby?** --- ### 9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|--------------------------------------------------------------------------| | Střecha | ⚠️ | Rekonstruována v 2005, stav krytiny a izolace nelze z fotek posoudit. | | Fasáda | ⚠️ | Nutná oprava a zateplení. | | Okna a dveře | ⚠️ | Původní, pravděpodobně netěsní. | | Elektroinstalace | 🔴 | Nutná kompletní výměna. | | Topení | ⚠️ | Typ topení není uveden — riziko zastaralého systému. | | Vodovod a kanalizace | ⚠️ | Tlaková kanalizace napojena, stav rozvodů uvnitř domu nelze posoudit. | | Koupelny | ⚠️ | Nutná kompletní rekonstrukce. | | Vlhkost a plísně | ⚠️ | Ověřit při prohlídce (sklep, přízemí). | | Půdní prostor | ⚠️ | Otevřený prostor — nutné zkontrolovat krovy a izolaci. | | Studna | ⚠️ | Doporučen laboratorní rozbor vody. | **Katastr nemovitostí:** - **Zástavní práva**: Nelze ověřit — nutné zkontrolovat výpis z KN. - **Věcná břemena**: Nelze ověřit — nutné zkontrolovat výpis z KN. --- ### 10. VERDIKT **🟡 VYJEDNÁVAT – PODMÍNĚNĚ DOPORUČUJI KE KOUPI** **Odůvodnění:** ✅ **Výhody:** - **Atraktivní lokalita** s blízkostí NP Podyjí, Vranovské přehrady a centra Vranova. - **Velký pozemek (1 221 m²)** a **užitná plocha (307 m²)** s vysokým potenciálem pro rozdělení na 4 apartmány nebo rodinné sídlo. - **Historický charakter** a původní detaily (vysoké stropy, dvoukřídlé dveře) — přidaná hodnota pro milovníky starých staveb. - **Nízká nabídková cena** (22 476 Kč/m²) ve srovnání s trhem. ⚠️ **Rizika a nevýhody:** - **Nutnost kompletní rekonstrukce** (elektřina, vodovod, kanalizace, topení, izolace). - **Stáří stavby (1900)** — riziko skrytých vad (vlhkost, konstrukce, základy). - **Chybějící PENB** — vysoké náklady na zateplení a modernizaci vytápění. - **Povodňové riziko** — nutné ověřit v Povodňovém informačním systému. **Maximální rozumná nabídková cena:** **5 500 000–6 000 000 Kč** (vyjednávací prostor: **900 000–1 400 000 Kč / 13–20 %** oproti nabídkové ceně). **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav elektroinstalace a topného systému** (odborná prohlídka). 2. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 3. **Laboratorní rozbor vody ze studny**. 4. **Povodňové riziko** (Povodňový informační systém ČR). 5. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 6. **Projektová dokumentace** pro rozdělení na apartmány. 7. **Kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby**. 8. **Stav vodovodních a kanalizačních rozvodů** uvnitř domu. --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučujeme fyzickou prohlídku a odborné posouzení stavby před koupí.*

# Prodej rodinného domu 145 m², pozemek 743 m² Typ: House | Nabídka: Sale Cena: 7,900,000 Kč Lokalita: Dyjákovičky, okres Znojmo Dispozice: 4+1 Plocha: 145 m² Pozemek: 743 m² ## Popis K prodeji nabízíme rodinný dům 4+1, se zasklenou terasou, v obci Dyjákovičky u Znojma. Hlavní benefity: - 2x klimatizační jednotka - 3 ložnice - zasklenná terasa - voda z řádu, i ze studny - posuvná brána na dálkové ovládání - dokončené venkovní terénní úpravy Zastavěná plocha domu činí 125m2 a jeho dispozice je následující: a.) předsíň b.) kuchyně s kuchyňskou linkou a jídelním stolem c.) obývací pokoj s krbovými kamny a vstupem na zasklenou terasu d.) ložnice e.) dětský pokoj f.) koupelna s rohovou vanou a tolaetou g.) ložnice v patře domu Za domem se dále nachází pergola, pod kterou se rozkládá mobilní vířívka. A dále se zde vchází do hospodářského zázemí, kde je kůlna a spíž. Před domem je vydlážděný příjezd pro 3 vozy již na vlastním pozemku. Celková plocha pozemku činí 743m2, dům je napojený na všechny inženýrské sítě, včetně kanalizace. Pro bližší informace či termíny prohlídek konktaktujte prosím pana Ing. Miklíka, volat můžete kdykoliv, včetně víkendů a svátků.

--- ## **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Kopečná, Jaroslavice** | **Rodinný dům 4+1** | **130 m² užitné plochy / 455 m² pozemek** | **3 690 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Kopečná, Jaroslavice | | Dispozice | 4+1 (možnost rozšíření v podkroví) | | Užitná plocha | 130 m² | | Pozemek | 455 m² | | Cena nabídková | 3 690 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **28 385 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (přízemí + podsklepeno + půda) | | Stav | Existující, obyvatelný, s rozvojovým potenciálem | | Vytápění | Plynový kotel | | Zdroj | Sreality | --- ### ⚠️ **Konkrétní VADY a RIZIKA** - **⚠️ Stáří a stav plynového kotle**: Není uveden rok instalace ani stav. Starší kotel může znamenat vysoké náklady na výměnu (50–150 tis. Kč). - **⚠️ Studna**: Voda ze studny je rozvedena do domu i na zahradu. Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** (kontaminace, tvrdost, bakterie). Výměna na veřejný vodovod může být nákladná (100–300 tis. Kč). - **⚠️ Elektroinstalace**: Z fotografií nelze posoudit stav rozvodů. Starší instalace může vyžadovat kompletní výměnu (50–150 tis. Kč). - **⚠️ Půdní prostor**: Možnost vestavby podkrovního bytu, ale není jasné, zda je půda zateplená, zda jsou rozvody elektřiny, vody a kanalizace. Rekonstrukce půdy může stát **500–1 000 tis. Kč**. - **⚠️ Oddělený vstup do části domu**: Vhodné pro pronájem, ale může znamenat nižší komfort pro rodinné bydlení (sdílené prostory). - **⚠️ Sklepní prostory**: Vinný sklípek a dílna mohou být vlhké. Doporučuje se ověřit vlhkost a případné plísně. - **⚠️ Balkon**: U druhé ložnice je balkon, ale není jasné, v jakém je stavu (konstrukce, hydroizolace). - **⚠️ Garáž a parkovací stání**: Krytá parkovací stání mohou být dřevěná nebo starší konstrukce — ověřit stav. - **⚠️ Kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik. Septik může vyžadovat pravidelnou údržbu (20–50 tis. Kč/rok). - **⚠️ Energetická náročnost**: PENB chybí. Starší domy v této lokalitě často spadají do třídy **D nebo horší**, což znamená vyšší náklady na energie. - **⚠️ Střecha**: Z fotografií nelze posoudit stav krytiny, krokví ani izolace. Oprava střechy může stát **200–500 tis. Kč**. --- ### 💰 **Hodnocení ceny** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **Jaroslavicích a okolí** se pohybuje v rozmezí **25 000–35 000 Kč/m²** (dle stavu a lokalitních specifik). - Nabídková cena **28 385 Kč/m²** je **v nižším až středním pásmu**, což odpovídá stávajícímu stavu domu (bez rekonstrukce půdy). #### **Maximální rozumná nabídková cena** - **Odhadované náklady na opravy a úpravy**: - Výměna plynového kotle: **80 000 Kč** - Rozbor a úprava vody ze studny: **30 000 Kč** - Rekonstrukce elektroinstalace: **100 000 Kč** - Zateplení a rekonstrukce půdy: **700 000 Kč** - Oprava střechy (pokud nutná): **300 000 Kč** - **Celkem opravy**: **1 210 000 Kč** - **Daň z nabytí (4 %)** : **147 600 Kč** - **Právní a notářské služby**: **30 000 Kč** - **Rezerva na vyjednávání (5 %)** : **184 500 Kč** | Položka | Částka (Kč) | |-----------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 3 690 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 147 600 | | Právní a notářské služby | 30 000 | | Odhadované opravy | 1 210 000 | | **CELKOVÁ INVESTICE** | **5 077 600** | | **Maximální rozumná nabídka**| **2 800 000–3 000 000** | - **Hodnota po rekonstrukci**: Pokud by byla provedena rekonstrukce půdy a další úpravy, hodnota domu by mohla vzrůst na **4 500 000–5 000 000 Kč**. --- ### 📈 **Yield a ROI** #### **Odhadovaný nájem** - **Dlouhodobý pronájem (celý dům)**: **15 000–18 000 Kč/měsíc** - **Pronájem oddělené části (1+1)**: **8 000–10 000 Kč/měsíc** - **Pronájem po rekonstrukci půdy (3+1)**: **20 000–25 000 Kč/měsíc** | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Odhadovaný nájem (měsíční) | 15 000–18 000 Kč | | Roční příjem hrubý | 180 000–216 000 Kč | | Celková investice | 5 077 600 Kč | | **Hrubý yield (nižší scénář)** | **3,54 %** | | **Hrubý yield (vyšší scénář)** | **4,25 %** | | Čistý yield po nákladech (~25 %) | **2,66–3,19 %** | | **Prostá návratnost (payback)** | **23–28 let** | --- ### ⭐ **Bodovací tabulka** | Kritérium | Hodnocení (X/5) | Zdůvodnění | |-----------------|-----------------|---------------------------------------------------------------------------| | **Lokalita** | 4/5 | Klidná oblast, dobrá dostupnost do Znojma a Rakouska, vinařská oblast. | | **Stav** | 3/5 | Dům je obyvatelný, ale vyžaduje investice do rekonstrukcí a modernizací. | | **Cena** | 4/5 | Cena je přijatelná, ale vyžaduje vyjednání a zohlednění nákladů na opravy.| | **Potenciál** | 5/5 | Velký rozvojový potenciál (půda, oddělený vstup, zahrada). | | **SKÓRE** | **4/5** | **Dobrá investice s vysokým potenciálem, ale vyžaduje finanční vstup.** | --- ### 🌊 **Povodňové riziko a PENB** - **Povodňové riziko**: Jaroslavice se nacházejí v oblasti s **nízkým povodňovým rizikem** (dle ČHMÚ). Riziko nelze zcela vyloučit, ale je minimální. - **PENB**: **PENB chybí**. Doporučuje se vyžádat energetický průkaz pro přesnější odhad nákladů na energie. --- ### 📍 **Specifika parcely a přístupu** - **Tvar a orientace pozemku**: Z fotografií nelze přesně určit, ale parcela o rozloze **455 m²** je dostatečně velká pro zahradu a případné rozšíření. - **Hranice pozemku**: Doporučuje se ověřit v katastru nemovitostí (KN), zda nejsou spory o hranice. - **Věcná břemena**: **Nelze ověřit** (data z katastru nejsou k dispozici). Doporučuje se zkontrolovat v KN, zda nejsou na pozemku věcná břemena (např. právo cesty, vedení inženýrských sítí). - **Přístup**: Dům má vlastní přístupovou cestu (dle popisu), ale je třeba ověřit, zda není část cesty na cizím pozemku. - **Studna**: Doporučuje se **laboratorní rozbor vody** před koupí (kontaminace, bakterie, tvrdost). --- ### 📅 **Předání nemovitosti** - **Podmínky předání**: Doporučuje se sjednat v kupní smlouvě: - **Fyzické předání** až po zaplacení kupní ceny. - **Smluvní pokuta za prodlení** (např. 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení). - **Odečet závad** (např. neodstraněná vlhkost, nefunkční kotel) z kupní ceny. --- ### ❓ **Due Diligence: Otázky pro prodávajícího** 1. **Jak starý je plynový kotel a kdy byla provedena poslední revize?** 2. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci nebo má septik? Pokud septik, kdy byla provedena poslední údržba?** 3. **Jaký je stav elektroinstalace? Kdy byla naposledy měněna?** 4. **Byly v domě někdy problémy s vlhkostí nebo plísněmi (zejména ve sklepě)?** 5. **Je studna jediným zdrojem vody? Jaká je kvalita vody (poslední rozbor)?** 6. **Jsou na pozemku nebo domě nějaká věcná břemena (např. právo cesty, vedení sítí)?** 7. **Kdy byla naposledy měněna střecha a jaký je její stav?** 8. **Je možné získat energetický průkaz (PENB) pro dům?** 9. **Jsou k dispozici kolaudační dokumenty nebo stavební povolení pro stávající stav?** 10. **Jaké jsou průměrné náklady na energie (plyn, elektřina) za poslední rok?** --- ### 🔧 **Technický stav a katastr** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|---------------|--------------------------------------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Nelze posoudit z fotografií. Doporučuje se odborná prohlídka. | | **Fasáda** | ⚠️ | Vypadá starší, ale bez viditelných trhlin. | | **Okna** | ⚠️ | Z fotografií nelze určit typ (plastová/dřevěná) ani stav. | | **Elektroinstalace** | ⚠️ | Starší rozvody mohou vyžadovat výměnu. | | **Topení** | ⚠️ | Plynový kotel — nutné ověřit stáří a stav. | | **Koupelny** | ✅ | Dvě koupelny, jedna s vlastním vstupem — dobré pro pronájem. | | **Vlhkost/plísně** | ⚠️ | Sklepní prostory mohou být vlhké — ověřit při prohlídce. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Nelze určit, zda veřejná síť nebo septik. | | **PENB** | ⚠️ | **PENB chybí** — vyžádat před koupí. | #### **Katastr nemovitostí (KN)** - **Zástavní práva**: Nelze ověřit (data nejsou k dispozici). Doporučuje se zkontrolovat v KN. - **Věcná břemena**: Nelze ověřit. Doporučuje se zkontrolovat v KN (právo cesty, vedení sítí). --- ### 🏁 **VERDIKT** **🟡 VYJEDNÁVAT – Podmíněně doporučuji ke koupi (zejména pro investory nebo rodiny s rozpočtem na rekonstrukce)** #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - **Atraktivní lokalita** (klid, blízkost Znojma a Rakouska, vinařská oblast). - **Velký rozvojový potenciál** (půda pro rozšíření, oddělený vstup pro pronájem). - **Zahrada se studnou a pergolou** — ideální pro relaxaci a zahradničení. - **Dvě koupelny a garáž** — komfortní bydlení. - **Nízká nabídková cena** (v porovnání s trhem). ⚠️ **Nevýhody / Rizika**: - **Nutné investice do rekonstrukcí** (půda, elektroinstalace, kotel, střecha). - **Studna a septik** — vyšší náklady na údržbu a riziko kontaminace. - **Chybějící PENB** — vyšší náklady na energie. - **Nelze ověřit věcná břemena a zástavní práva** — riziko právních komplikací. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **2 800 000–3 000 000 Kč** - **Vyjednávací prostor**: **690 000–890 000 Kč (19–24 % slevy)**. #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav plynového kotle a elektroinstalace** (odborná prohlídka). 2. **Kvalita vody ze studny** (laboratorní rozbor). 3. **Stav střechy a půdy** (možnost rekonstrukce). 4. **Věcná břemena a zástavní práva** (výpis z KN). 5. **Energetický průkaz (PENB)**. 6. **Kolaudační dokumenty** (ověření legality stavby). 7. **Přístupová cesta** (zda není na cizím pozemku). 8. **Kanalizace** (veřejná síť nebo septik). --- *Analýza zpracována na základě dostupných dat. Doporučuje se fyzická prohlídka a odborné posouzení nemovitosti.*

--- **ANALÝZA NEMOVITOSTI** **Suchohrdly, okres Znojmo** | **Rodinný dům 4+1** | **Užitná plocha 166 m²** / **Pozemek 1510 m²** | **Cena 6 570 000 Kč** --- ### 📋 **Základní parametry** | Parametr | Hodnota | |------------------------|----------------------------------| | Adresa | Suchohrdly, okres Znojmo | | Dispozice | 4+1 | | Užitná plocha | 166 m² | | Plocha pozemku | 1510 m² | | Cena nabídková | 6 570 000 Kč | | Cena za m² užitné plochy | **39 578 Kč/m²** | | Typ stavby | Rodinný dům (vila) | | Stav | K modernizaci (částečně obyvatelný) | | Vytápění | Kombinované (plyn + tuhá paliva) | | Zdroj | M&M Reality | --- ### **1. KONKRÉTNÍ VADY A RIZIKA** #### **🔴 Kritické vady a rizika** - **Stará elektroinstalace**: Z fotek a popisu není zřejmé, zda byla provedena výměna elektrorozvodů. Staré rozvody mohou být nebezpečné a nákladné na výměnu (odhad: **100–200 tis. Kč**). - **Zastaralý topný systém**: Kombinace plynového a kotle na tuhá paliva je neekonomická a ekologicky nevhodná. Výměna za moderní systém (tepelná čerpadla, plynový kondenzační kotel) bude nákladná (**200–400 tis. Kč**). - **Chybějící koupelna v 2. NP**: V patře není koupelna, což je pro 4+1 dispozici zásadní nedostatek. Dostavba bude nákladná (**150–250 tis. Kč**) a může vyžadovat stavební povolení. - **Stav střechy**: Z fotek nelze posoudit stav krytiny, krovů ani izolace. Oprava nebo výměna střechy může stát **200–500 tis. Kč**. - **Vlhkost a plísně**: V suterénu (kotelna) hrozí riziko vlhkosti, zejména pokud není provedena kvalitní hydroizolace. Ověřit při prohlídce. - **Stav oken a dveří**: Pokud nejsou nová, může být nutná výměna (**100–200 tis. Kč**). - **PENB chybí**: Energetický průkaz není uveden. Starší domy často spadají do tříd **E–G**, což znamená vysoké náklady na energie a možné problémy s financováním. #### **🟡 Středně důležité vady** - **Nepraktická dispozice**: Neprůchozí pokoje a chodby mohou komplikovat využití prostoru. Např. chodba v 2. NP má 11 m², což je neefektivně využitá plocha. - **Stav podlah**: Pokud jsou podlahy staré nebo poškozené, může být nutná jejich výměna (**50–150 tis. Kč**). - **Stav fasády**: Z fotek není zřejmé, zda je fasáda zateplena. Pokud ne, bude nutné zateplení (**150–300 tis. Kč**). - **Septik nebo kanalizace**: Není uvedeno, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci. Pokud ne, může být nutná výstavba septiku (**100–200 tis. Kč**). #### **🟢 Nízká rizika** - **Právní vady**: Z katastru nejsou k dispozici data, ale standardní ověření v KN je nutné (zástavní práva, věcná břemena). - **Přístup k nemovitosti**: Pozemek je velký a umožňuje parkování až 6 aut, což je výhoda. --- ### **2. HODNOCENÍ CENY** #### **Tržní srovnání (Kč/m²)** - Průměrná cena rodinných domů v **okrese Znojmo** se pohybuje v rozmezí **35 000–50 000 Kč/m²** (dle stavu a lokality). - Cena **39 578 Kč/m²** je na spodní hranici, což odpovídá stavu domu (**k modernizaci**). - V **Suchohrdlech** jsou ceny obvykle nižší než v centru Znojma, ale závisí na konkrétní lokalitě (blízkost služeb, dopravy, hluk). #### **Finanční kalkulace** | Položka | Částka (Kč) | |----------------------------------|-------------------| | Kupní cena (nabídková) | 6 570 000 | | Daň z nabytí (4 %) | 262 800 | | Právní poradenství + notář | 30 000 | | Odhadované opravy a modernizace | **800 000–1 500 000** | | **CELKOVÁ INVESTICE (odhad)** | **7 662 800–8 362 800** | | **Maximální rozumná nabídková cena** | **5 200 000–5 500 000** | #### **Hodnota po rekonstrukci** - Po kompletní rekonstrukci (výměna topení, elektroinstalace, koupelna, střecha, okna) by hodnota nemovitosti mohla vzrůst na **9 000 000–10 000 000 Kč** (tj. **54 000–60 000 Kč/m²**). --- ### **3. YIELD A ROI** #### **Odhad nájmu** - **Dlouhodobý pronájem (po rekonstrukci)**: **25 000–35 000 Kč/měsíc** (v závislosti na lokalitě a stavu). - **Roční hrubý příjem**: **300 000–420 000 Kč**. - **Roční čistý příjem (po nákladech)**: **225 000–315 000 Kč** (odečteno 25 % na daně, údržbu, rezervy). #### **Návratnost investice** | Položka | Hodnota | |-----------------------------|-----------------------------| | Celková investice | 7 662 800–8 362 800 Kč | | Hrubý yield | **3,6–5,5 %** | | Čistý yield | **2,7–4,1 %** | | Prostá návratnost (payback) | **24–37 let** | 🔹 **Poznámka**: Návratnost je dlouhá, což odpovídá investici do nemovitosti k modernizaci. Pro zkrácení návratnosti by bylo nutné zvýšit nájemné (např. krátkodobý pronájem) nebo snížit náklady na rekonstrukci. --- ### **4. BODOVACÍ TABULKA** | Kritérium | Hodnocení | Poznámka | |-----------------|-----------|-------------------------------------------| | **Lokalita** | 3/5 | Venkovská oblast, klid, ale závislost na autě. | | **Stav** | 2/5 | Vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. | | **Cena** | 4/5 | Relativně nízká, ale vysoké náklady na opravy. | | **Potenciál** | 4/5 | Po rekonstrukci vysoká hodnota. | | **SKÓRE** | **3,25/5** | **🟡 Podmíněně doporučeno** (pouze pro investory s rozpočtem na rekonstrukci). | --- ### **5. POVODŇOVÉ RIZIKO A PENB** - **Povodňové riziko**: Suchohrdly leží v oblasti s **nízkým povodňovým rizikem** (dle [ČHMÚ](https://www.chmi.cz)). Doporučuje se však ověřit konkrétní polohu pozemku vůči vodním tokům. - **PENB**: **Chybí**. Je nutné vyžádat si energetický průkaz od prodávajícího. Starší domy často spadají do tříd **E–G**, což znamená vysoké náklady na energie. --- ### **6. SPECIFIKA PARCELY A PŘÍSTUPU** - **Tvar a orientace pozemku**: Velký pozemek (1510 m²) s ovocným sadem a možností vybudování bazénu. Tvar pozemku není z fotek zřejmý, ale velká plocha nabízí flexibilitu. - **Hranice pozemku**: Z katastru nejsou k dispozici data, ale je nutné ověřit, zda jsou hranice jasně vytyčeny (riziko sporů se sousedy). - **Věcná břemena**: Z katastru nejsou k dispozici data. Je nutné ověřit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení inženýrských sítí). - **Přístup**: Pozemek umožňuje parkování až 6 aut, což je výhoda. Přístupová cesta je součástí pozemku (není sdílená s jinými vlastníky). --- ### **7. PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI** - **Podmínky dle kupní smlouvy**: - Standardně se uvádí **fyzické předání do 30–90 dnů od podpisu smlouvy**. - Doporučuje se sjednat **smluvní pokutu za prodlení** (např. **0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení**). - Předání by mělo být podmíněno **kolaudačním rozhodnutím** (nebo oznámením o užívání stavby) a **výpisem z katastru bez zástavních práv**. --- ### **8. DUE DILIGENCE OTÁZKY PRO PRODÁVAJÍCÍHO** 1. **Jak staré jsou rozvody elektřiny a vody?** Byly v posledních 10 letech měněny? 2. **Jaký je stav střechy a hydroizolace?** Byly provedeny nějaké opravy? 3. **Je dům napojen na veřejnou kanalizaci?** Pokud ne, jaký je typ septiku a kdy byl naposledy čištěn? 4. **Jaké jsou průměrné měsíční náklady na energie?** (Elektřina, plyn, topení, voda.) 5. **Jsou na pozemku nebo nemovitosti nějaká věcná břemena nebo zástavní práva?** (Ověřit v KN.) 6. **Proč prodáváte nemovitost?** (Zajímá nás, zda není důvodem skrytá vada.) 7. **Máte k dispozici energetický průkaz (PENB)?** Pokud ne, je možné ho nechat zpracovat? 8. **Byly v domě provedeny nějaké stavební úpravy?** Pokud ano, máte k nim dokumentaci (kolaudační rozhodnutí, stavební povolení)? 9. **Jaký je stav oken a dveří?** Byly v posledních 10 letech měněny? 10. **Je v domě nebo na pozemku nějaký zdroj vlhkosti nebo plísní?** (Zejména suterén a koupelny.) --- ### **9. TECHNICKÝ STAV A KATASTR** #### **Technický stav** | Položka | Stav | Poznámka | |-----------------------|------------|-------------------------------------------| | **Střecha** | ⚠️ | Nelze posoudit z fotek. Nutná prohlídka. | | **Fasáda** | ⚠️ | Zateplení není zřejmé. | | **Okna** | ⚠️ | Pokud nejsou nová, může být nutná výměna. | | **Elektrorozvody** | 🔴 | Staré rozvody mohou být nebezpečné. | | **Topení** | 🔴 | Zastaralý systém (plyn + tuhá paliva). | | **Koupelna** | ⚠️ | Chybí v 2. NP, stávající může být zastaralá. | | **Vlhkost / plísně** | ⚠️ | Ověřit suterén a koupelny. | | **Kanalizace** | ⚠️ | Není jasné, zda veřejná nebo septik. | | **Podlahy** | ⚠️ | Stav nelze posoudit z fotek. | #### **Katastr nemovitostí** - **Zástavní práva**: Z katastru nejsou k dispozici data. Nutné ověřit v **KN** (zda není nemovitost zatížena hypotékou nebo exekucí). - **Věcná břemena**: Zjistit, zda na pozemku nejsou věcná břemena (např. právo průchodu, vedení sítí). - **Výměra pozemku**: Ověřit, zda odpovídá údajům v inzerátu (1510 m²). - **Druh pozemku**: Zjistit, zda je pozemek veden jako **zastavěná plocha a nádvoří** (nebo orná půda, která má omezení). --- ### **10. VERDIKT** **🟡 PODMÍNĚNĚ DOPORUČENO** (pouze pro investory s rozpočtem na rekonstrukci) #### **Odůvodnění:** ✅ **Výhody**: - Velký pozemek (1510 m²) s potenciálem pro rozšíření nebo bazén. - Nízká nabídková cena (39 578 Kč/m²) v porovnání s průměrem v okrese Znojmo. - Možnost postupné rekonstrukce a okamžitého nastěhování. - Klidná venkovská lokalita s ovocným sadem a garáží. ⚠️ **Nevýhody a rizika**: - **Rozsáhlá rekonstrukce** (topení, elektro, koupelna, střecha) bude nákladná (**800 000–1 500 000 Kč**). - **Chybějící koupelna v 2. NP** je zásadní nedostatek pro 4+1 dispozici. - **Zastaralý topný systém** a **staré rozvody** zvyšují riziko vysokých nákladů na energie a opravy. - **PENB chybí** – může znamenat vysoké náklady na energie a problémy s financováním. - **Dlouhá návratnost investice** (24–37 let) – vhodné pouze pro dlouhodobé investory. #### **Maximální rozumná nabídková cena:** **5 200 000–5 500 000 Kč** - **Vyjednávací prostor**: **1 070 000–1 370 000 Kč** (16–21 % slevy oproti nabídkové ceně). #### **Co prověřit před koupí:** 1. **Stav střechy a krovů** (odborná prohlídka). 2. **Stav elektrorozvodů a topného systému** (nutnost výměny?). 3. **Hydroizolace suterénu** (riziko vlhkosti a plísní). 4. **Výpis z katastru nemovitostí** (zástavní práva, věcná břemena). 5. **Energet